Rescisión del contrato de arrendamiento: causas, requisitos y efectos

¿Qué es la rescisión y en qué se distingue de la terminación?

La rescisión del contrato es la forma de terminar el arrendamiento cuando una de las partes no cumple sus obligaciones. Las leyes de las dos entidades la cuentan entre las causas de terminación del contrato.

La diferencia está en la causa. La terminación por vencimiento o por convenio no supone culpa de nadie. La rescisión nace de un incumplimiento y permite reclamar daños y perjuicios.

Si quien quiere salir antes es el inquilino sin que haya incumplimiento del propietario, eso no es rescisión sino terminación anticipada. Lo explicamos en la guía Terminar el contrato antes de tiempo.

Causas por las que el propietario puede rescindir

El Código Civil de la Ciudad de México enumera las causas de forma expresa. La ley del Estado de México da a las partes una acción general para pedir la rescisión cuando la otra incumple lo que se obligó a hacer. En la práctica, las causas que vemos en las dos entidades son las mismas:

• Falta de pago de la renta en la forma y el tiempo pactados.
• Uso distinto al convenido, por ejemplo poner un negocio en una casa rentada para vivir.
• Subarrendamiento o cesión del contrato sin permiso. Lo explicamos en la guía Subarrendamiento sin permiso.
• Daños graves al inmueble que se le puedan imputar al inquilino.
• Obras o cambios en el inmueble sin el consentimiento expreso del propietario.

En el Estado de México, como la ley no hace una lista, el contrato pesa más. En los contratos que revisamos, los que describen el uso permitido y las obras prohibidas facilitan probar el incumplimiento. Lo vemos en la guía Contrato de arrendamiento en el Estado de México.

Causas por las que el inquilino puede rescindir

La rescisión no es solo un derecho del propietario. Las dos leyes permiten al arrendatario pedirla en casos como estos:

• El propietario no hace las reparaciones necesarias para usar el inmueble.
• El inmueble tiene vicios ocultos anteriores al contrato que el inquilino no conocía.
• El inquilino pierde el uso total o parcial del inmueble por causas ajenas a él.

En la Ciudad de México, si el contrato permite subarrendar y el propietario se opone sin motivo fundado, el inquilino también puede pedirla.

¿Hace falta un requerimiento previo?

Depende de la causa y de lo que diga el contrato. Si la renta tiene fecha y lugar de pago fijados, el retraso es incumplimiento desde que vence. Cuando la obligación no tiene fecha, la ley de las dos entidades exige una interpelación y esperar treinta días antes de exigir el pago.

El lugar de pago también importa. Si el contrato no lo fija, en el Estado de México la renta se paga donde está el inmueble, pero en la Ciudad de México se paga en el domicilio del inquilino. Si el contrato calla, el inquilino puede alegar que nadie fue a cobrar.

Aunque la ley no siempre lo exija, en la práctica un requerimiento de pago por escrito ayuda, porque deja constancia del adeudo y de la oportunidad de corregir. Para el uso o el subarriendo sirve un aviso escrito igual.

¿La rescisión se declara en juicio?

Sí, cuando no hay acuerdo. Las partes pueden firmar un convenio con fecha de entrega y acta. Si el inquilino no acepta o no entrega, hay que demandar y un juez decide si hubo incumplimiento.

Aunque el contrato diga que se rescinde de pleno derecho, eso no autoriza a sacar al inquilino. Cambiar chapas, cortar servicios o retirar sus cosas es despojo en las dos entidades. Solo el lanzamiento que ordena un juez y ejecuta un actuario permite recuperar la posesión.

La vía depende de la entidad y de la causa:

1. Estado de México. Con más de dos mensualidades vencidas procede el desahucio, que busca la desocupación. Las demás causas se tramitan en juicio ordinario civil. Rige el código estatal, y el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares entra a más tardar en abril de 2027. Lo comparamos en la guía Desahucio o juicio ordinario en el Estado de México.
2. Ciudad de México. Desde diciembre de 2024, las controversias de arrendamiento se llevan con el Código Nacional, en un juicio especial oral que sirve tanto para la falta de pago como para las demás causas de rescisión. Lo explicamos en la guía Juicio de arrendamiento en la Ciudad de México.

Cuánto tarda depende del juzgado y de si el inquilino se defiende.

Qué efectos tiene la rescisión

Declarada por el juez o pactada, el contrato deja de obligar hacia el futuro, pero lo pendiente sigue vivo.

• Entrega del inmueble. El inquilino debe devolverlo como lo recibió, salvo el desgaste normal. Por eso el acta de entrega e inventario del inicio es la prueba central.
• Rentas. En las dos entidades se deben hasta el día de la entrega, no hasta la demanda.
• Daños y perjuicios. Quien incumplió responde de ellos, por ejemplo de los daños al inmueble.
• Pena convencional. Si el contrato la prevé, se puede cobrar sin probar el perjuicio, pero no se acumula con los daños por el mismo incumplimiento y tiene límites. Lo vemos en la guía Cláusula penal en contratos de renta.
• Depósito y garantías. El depósito en garantía se aplica a lo que proceda según el contrato, y el obligado solidario responde de lo que quedó pendiente.

Los pagarés de rentas vencidas se pueden cobrar por su propia vía. Lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.

Lo que puedes hacer hoy

Revisa si tu contrato fija fecha y lugar de pago, uso permitido y prohibición de subarrendar. Si ya hay incumplimiento, documenta y requiere por escrito sin tocar el inmueble. Mira cómo trabajamos un caso en cómo funciona y qué cubre cada plan en Planes y precios.