Juicio de arrendamiento en la Ciudad de México: etapas, tiempos y cuándo se usa otra vía

¿Qué juicio se usa en la Ciudad de México?

Para cualquier pleito que nazca de un contrato de arrendamiento de un inmueble, la ley prevé una vía especial. Sirve para pedir la desocupación, la terminación o la rescisión y el pago de rentas, también contra el fiador civil.

Lo que cambió es el código que la regula. El Congreso capitalino emitió la declaratoria del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares por etapas, y la primera, vigente desde el 1 de diciembre de 2024, incluyó justamente el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral. Los juicios que empezaron antes siguen con el código anterior hasta terminar.

En la Ciudad de México no se usa la palabra desahucio como vía propia, a diferencia del Estado de México. La comparación con el vecino la hacemos en la guía Juicio de desahucio en el Estado de México.

Qué debe llevar la demanda

La ley pide que la demanda se acompañe con el contrato de arrendamiento cuando se firmó por escrito, y en la Ciudad de México el contrato de vivienda debe constar por escrito. Además, las pruebas se ofrecen desde el primer escrito, no después.

En los expedientes que preparamos reunimos esto:

• El contrato de arrendamiento firmado y sus anexos.
• El acta de entrega e inventario fotográfico.
• Los recibos de las rentas pagadas y el estado de cuenta que muestra las que faltan.
• Los mensajes y cartas de cobro.
• La identificación del propietario y el documento que acredita su propiedad o sus facultades, o el poder notarial de quien lo representa.
• Los datos y el domicilio del obligado solidario o fiador, si lo hay.

La demanda se presenta ante el Poder Judicial de la Ciudad de México y se asigna por turno a un juzgado civil.

Las etapas, en orden

1. Admisión y emplazamiento. El juez admite la demanda y ordena entregarla al inquilino. Para estos juicios, la ley considera domicilio del demandado el propio inmueble rentado.
2. Requerimiento de rentas. Si reclamas dos o más meses de renta, puedes pedir que al emplazarlo o al contestar el inquilino demuestre con recibos o depósitos judiciales que está al corriente. Si no lo demuestra, se le embargan bienes suficientes para cubrir lo que debe.
3. Contestación. El inquilino tiene quince días desde el emplazamiento para contestar y, si quiere, contrademandar. Tú contestas sus excepciones.
4. Audiencia de juicio. El juez la fija dentro de los quince días siguientes a que se cierran los escritos. Empieza con una etapa de conciliación y mediación. Si no hay acuerdo, se oyen alegatos, se desahogan pruebas y se escuchan los alegatos finales.
5. Sentencia. El juez la explica en la misma audiencia, en lenguaje sencillo, y entrega la versión escrita en un plazo breve. La apelación procede, pero no suspende la ejecución.
6. Ejecución. Si el inquilino no cumple en el plazo que fija la sentencia, se pide una audiencia de cumplimiento. Si no hay acuerdo, el juez ordena la ejecución forzosa: el personal del juzgado te pone en posesión del inmueble con las diligencias que hagan falta. Eso es el lanzamiento.

Ojo: cada parte prepara sus pruebas. Si tu testigo no llega, la prueba se pierde y la audiencia no se pospone.

El plazo de gracia al inquilino que se allana

Si el inquilino, al contestar, reconoce la demanda y está al corriente en sus pagos, el juez le concede hasta tres meses para desocupar. Cuando la demanda es solo por falta de pago, recibe el mismo beneficio si exhibe las rentas que debe y sigue pagando. Ese plazo puede ajustarse por acuerdo de las partes en la audiencia de cumplimiento.

Con el código anterior eran seis meses, así que pregunta con qué reglas se lleva tu juicio.

Para el propietario no es mala noticia: un inquilino que paga y entrega en fecha cierta suele ser el mejor final.

¿Cuánto tarda en la práctica?

Nadie serio puede darte una fecha. Los plazos legales son cortos, pero entre un paso y otro hay tiempos que nadie controla.

• La notificación. Si el actuario encuentra al inquilino en el inmueble, el juicio arranca. Si se esconde o el inmueble está cerrado, se alarga.
• La carga del juzgado. Cada juzgado tiene su ritmo para acordar y para programar audiencias y diligencias.
• La defensa. Un inquilino que no contesta deja el camino más corto. Uno que contrademanda o apela lo alarga.

Lo que vemos en la práctica es que un expediente bien armado desde el inicio evita la mayoría de los retrasos que sí dependen de ti.

¿Cuándo no sirve esta vía?

La vía especial supone que hubo un arrendamiento. Si quien ocupa el inmueble nunca firmó contrato contigo, por ejemplo un familiar que se quedó, alguien a quien se le prestó la casa o un ocupante sin título, lo que procede es un juicio para recuperar la propiedad o la posesión, que va por la vía ordinaria civil.

En la Ciudad de México, la vía ordinaria se sigue llevando con el código local hasta el 1 de abril de 2027, cuando pasa al código nacional. Si tu caso es de este tipo, conviene confirmar las reglas vigentes el día que demandes.

Otra cosa distinta es cobrar los pagarés. Se reclaman en un juicio ejecutivo mercantil, que puede correr en paralelo. Lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.

Qué hace Arrentio en estos casos

La protección jurídica es un contrato de servicios jurídicos con obligación de medios. Cuando el inquilino deja de pagar, el equipo legal recibe el reporte, intenta la cobranza extrajudicial, lleva la demanda y el juicio, y busca la recuperación del inmueble. La recuperación por falta de pago o abandono está desde Esencial y el juicio de rentas y vencimiento, desde Completa. Cubrimos las 16 alcaldías, de Benito Juárez a Tlalpan.

Lo que puedes hacer hoy

Junta en una carpeta el contrato, el acta de entrega y los comprobantes de cada renta, porque en este juicio las pruebas se ofrecen desde la demanda. Si tu inquilino ya dejó de pagar, revisa qué pasa si tu inquilino no paga, y si vas a rentar, mira cómo funciona la protección y cotiza tu protección jurídica.