Cómo terminar el contrato de renta antes de tiempo sin perder el depósito

¿Puedo terminar el contrato de renta antes de tiempo?

Puedes salir antes, pero no de forma unilateral y sin consecuencias. En las dos entidades, un arrendamiento con plazo fijo termina el día pactado, por acuerdo expreso de las partes o por rescisión cuando alguien incumple. La ley no le da al inquilino un derecho general a irse antes con solo avisar.

La respuesta está en tu contrato, que puede tener una cláusula de terminación anticipada con sus condiciones, y en lo que negocies con el propietario. En los contratos que revisamos, la mayoría sí prevé una salida, casi siempre con aviso previo y una pena.

En la Ciudad de México hay un punto adicional. Para vivienda, la ley fija una duración mínima de un año obligatoria para las dos partes. Si llevas menos de un año, revisa con más cuidado lo que firmaste.

Qué revisar en tu contrato antes de avisar

Antes de decir nada, lee el contrato completo y ubica estas partes:

• La cláusula de terminación anticipada. Si existe, dice con cuántos días de aviso puedes salir y cómo se da el aviso.
• La pena convencional. Cuánto se paga por salir antes o por incumplir, y si se calcula en meses de renta.
• El depósito en garantía. En qué plazo se devuelve y qué se puede descontar.
• La entrega. Si exige acta, pintura, limpieza o servicios pagados al salir.

Si no hay cláusula de salida, tu camino es negociar un convenio de terminación con el propietario.

Cómo dar el aviso por escrito

El aviso verbal no se prueba. Hazlo por escrito, con fecha y con constancia de que el propietario lo recibió.

1. Di que quieres terminar el contrato y propón una fecha concreta de entrega.
2. Si el contrato tiene cláusula de terminación anticipada, menciónala y respeta el plazo de aviso que pide.
3. Pide fecha para revisar el inmueble y levantar el acta de entrega.
4. Entrégalo por el medio que marca el contrato y pide acuse firmado, o guarda el comprobante de envío.

Como referencia, cuando un contrato en la Ciudad de México no tiene plazo determinado, la ley pide un aviso por escrito y fehaciente con treinta días hábiles de anticipación. Si tu contrato sí tiene plazo, manda lo que diga el contrato.

Cuánto puede cobrarte de pena el propietario

La pena convencional es la cantidad que las partes pactan de antemano para el caso de que alguien no cumpla. Quien la cobra no necesita probar que sufrió un perjuicio, y si se pactó pena, no se pueden reclamar además daños y perjuicios por el mismo incumplimiento.

La ley pone dos límites que conviene conocer. Primero, la pena no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. Segundo, si la obligación se cumplió en parte, la pena se reduce en la misma proporción, y si eso no se puede calcular con exactitud, un juez la reduce de forma equitativa. Las dos entidades lo regulan igual.

En la práctica, si pagaste puntual diez de doce meses, tienes argumentos para pedir que la pena se ajuste. Además, el propietario puede exigir que cumplas o cobrar la pena, pero no las dos cosas, salvo que la pena se haya pactado solo por retraso. Tampoco se puede cobrar si no cumpliste por culpa del propietario, por caso fortuito o por fuerza mayor. Lo explicamos a detalle en la guía Cláusula penal en contratos de renta.

La renta corre hasta que entregas el inmueble

Las leyes del Estado de México y de la Ciudad de México dicen lo mismo, la renta se debe hasta el día en que entregas el inmueble. Si te llevas tus cosas pero conservas las llaves, la renta sigue corriendo.

Tampoco dejes de pagar el último mes pensando en el depósito. El depósito garantiza que cumplas, no es renta adelantada, y usarlo así es un incumplimiento que puede activar intereses y la pena. Lo explicamos en la guía Depósito en garantía.

Proponer a alguien que te sustituya

Ofrecer a alguien que ocupe tu lugar funciona bien, porque el propietario no se queda con el inmueble vacío. Pero no puedes ceder el contrato ni dejar a alguien en tu lugar sin el consentimiento del propietario. Ambas leyes lo prohíben y, si lo haces, respondes junto con esa persona de los daños.

Lo correcto es presentar al candidato y dejar que el propietario decida. Lo normal es que lo investigue igual que a ti y firme con él un contrato nuevo, mientras el tuyo termina por convenio. Dejarlo vivir ahí sin papeles se parece al subarrendamiento sin permiso y te deja expuesto.

Cierra bien la salida para recuperar tu depósito

Lo que vemos en la práctica es que los pleitos por el depósito vienen de salidas de palabra. Cierra todo por escrito.

• Convenio de terminación. Fecha de entrega, pena acordada o su condonación, y qué pasa con el depósito.
• Acta de entrega. Recorre el inmueble con el propietario, compáralo con el acta de entrega e inventario inicial y toma fotos de cada espacio y de los medidores. Cómo se hace lo explicamos en la guía Entregar y recibir un inmueble rentado.
• Servicios y llaves. Lleva los últimos recibos pagados y entrega llaves y controles con constancia firmada.
• Pagarés. Pide la devolución o cancelación por escrito de los pagarés de los meses posteriores a la entrega.

Esto importa porque cada pagaré prueba por sí solo una deuda y se cobra aparte del contrato. Si los de meses futuros se quedan con el propietario, esa deuda no desaparece sola.

Lo que puedes hacer hoy

Saca tu contrato, ubica la cláusula de terminación anticipada y la pena, y manda tu aviso por escrito con una fecha de entrega concreta. Si buscas tu siguiente casa, conoce cómo funciona una renta con contrato claro, acta de entrega e inventario fotográfico en la página para inquilinos o revisa Planes y precios.