Arrendamiento de local comercial: en qué se diferencia de la vivienda

¿Qué cambia al rentar un local en lugar de una casa?

Cambia casi todo lo que la ley protege de forma especial. Los códigos civiles del Estado de México y de la Ciudad de México tienen un capítulo dedicado a la vivienda, con reglas que no se pueden pactar en contra. Un local comercial, una oficina o una bodega quedan fuera de ese capítulo y se rigen por las reglas generales del arrendamiento y por lo que diga el contrato.

Eso da más libertad para negociar y más riesgo si el contrato es pobre. En los contratos de locales que revisamos, el problema casi nunca es la renta, sino lo que no se escribió sobre obras, giro y permisos.

Plazo máximo y plazo cuando no se pactó

La ley pone plazos máximos distintos según el uso del inmueble. Esta tabla resume lo que establecen los dos códigos en 2026.

En el Estado de México la ley no permite pactar un local comercial por más de cinco años. Un negocio que invierte en adaptar el local suele pedir plazos largos, así que conviene negociar desde el inicio cómo se renueva.

Las protecciones de vivienda que no aplican al local

Tres reglas que la gente da por hechas solo existen para la vivienda:

• El tope al aumento de renta. En el Estado de México el límite del 10 % al renovar es para vivienda. En la Ciudad de México el tope ligado a la inflación también está en el capítulo de vivienda. En un local, el aumento se pacta libremente en el contrato.
• El plazo mínimo. El año forzoso de la Ciudad de México y su prórroga son para casa habitación. Un local puede rentarse por el tiempo que las partes acuerden, dentro del máximo.
• El depósito de un mes. El límite de un mes de renta como depósito en garantía en la Ciudad de México protege a quien renta vivienda. En un local es normal pedir dos o tres meses.

Dos matices. En el Estado de México las reglas del arrendamiento son irrenunciables para todo inmueble, también para un local. Y el derecho de preferencia sigue existiendo para el inquilino cumplido, en la Ciudad de México cuando lleva más de tres años al corriente.

Mejoras, adaptaciones y la entrega del local

Casi todo local se adapta. La ley del Estado de México dice que el inquilino solo puede hacer mejoras al inmueble con autorización por escrito del propietario, y que sin ella quedan a beneficio del inmueble sin derecho a cobrarlas. En la Ciudad de México, el inquilino que cambia la forma del local sin consentimiento expreso debe dejarlo como lo recibió y responde por los daños.

Lo que vemos en la práctica es que el pleito llega al salir, cuando uno quiere cobrar lo invertido y el otro quiere que se retire todo. El contrato debe decir:

1. Qué obras se autorizan y con qué planos o descripción.
2. Si quedan a favor del inmueble o el inquilino las retira al salir.
3. Quién paga, y si hay compensación cuando el contrato termina antes de tiempo.
4. En qué estado se entrega el local, con acta de entrega e inventario y fotos.

Si el giro implica riesgo, las dos leyes obligan al inquilino a asegurar el inmueble contra ese riesgo.

Uso del local y permisos para operar

El inquilino solo puede usar el local para el giro pactado, así que el giro debe quedar escrito con precisión.

Los permisos para abrir el negocio los tramita normalmente el inquilino, como titular del establecimiento. En la Ciudad de México se presenta un aviso de funcionamiento en el sistema electrónico de avisos y permisos de establecimientos mercantiles, y en el Estado de México se tramita una licencia ante el municipio. En ambos casos se pide acreditar la posesión del local, normalmente con el contrato, y que el giro sea compatible con el uso de suelo.

Si el uso de suelo no permite el giro, el negocio no puede operar aunque el contrato esté firmado. Revisen el uso de suelo antes de firmar y digan en el contrato quién responde si el permiso no sale.

Garantías usuales en un local

Como el monto en juego es mayor, las garantías también. Las más comunes:

• Depósito mayor, de dos o más meses de renta, redactado como garantía y no como renta adelantada.
• Obligado solidario, a veces el socio o dueño de la empresa que renta, que responde igual que ella.
• Fianza de una afianzadora, frecuente cuando el inquilino es una empresa mediana o grande.
• Pagarés por cada mensualidad, firmados por el inquilino y el obligado solidario.

Las diferencias entre fiador y obligado solidario las explicamos en la guía Obligado solidario y fiador.

IVA y retenciones en la renta del local

La renta de un local comercial causa IVA a la tasa del 16 %, a diferencia de la casa habitación sin amueblar, que está exenta.

Si el propietario es persona física y el inquilino es una empresa, la empresa le hace una retención de ISR e IVA. Retiene el 10 % de ISR, o el 1.25 % en RESICO, y dos terceras partes del IVA. Lo explicamos en la guía Impuestos por rentar una casa.

Si el inquilino del local deja de pagar

El camino es el mismo que en vivienda. En el Estado de México, el desahucio procede por falta de pago de más de dos mensualidades, sin importar si el inmueble es casa o local, y se demanda ante el juez del lugar donde está el inmueble. Las etapas generales las explicamos en la guía Juicio de desahucio en el Estado de México.

En el Estado de México rige el código estatal y el código nacional entra a más tardar el 1 de abril de 2027. En la Ciudad de México, desde diciembre de 2024 la controversia de arrendamiento, también de un local, se lleva en el juicio especial oral del código nacional, que explicamos en la guía Juicio de arrendamiento en la Ciudad de México. En ambos casos los tiempos dependen del juzgado. Cerrar el local o cambiar chapas por cuenta propia es delito.

Lo que puedes hacer hoy

Si vas a rentar un local, revisa antes de firmar el uso de suelo, el giro, las obras permitidas y quién factura el IVA. Para el contrato de vivienda, lee la guía Contrato de arrendamiento en el Estado de México y mira Cómo funciona la protección jurídica de Arrentio para casas y departamentos, o los Planes y precios.