Aumento de renta: cuánto, cuándo y cómo avisar al inquilino

¿Puedo subir la renta cuando yo quiera?

No. La renta que firmaste obliga a las dos partes durante todo el plazo del contrato. La ley de la Ciudad de México y la del Estado de México coinciden en que el cumplimiento de un contrato no puede quedar a la voluntad de uno solo de los contratantes, así que no puedes anunciar un aumento a mitad del año porque subió el predial.

Lo que sí puedes hacer es pactar desde el principio cómo se actualiza. Si el contrato no dice nada, la renta se queda igual hasta que termine el plazo. En los contratos que revisamos, el error más común es un contrato de dos o tres años sin regla de aumento.

Cuánto puede subir en la Ciudad de México

En la Ciudad de México la renta de vivienda debe pactarse en moneda nacional y solo puede aumentar una vez al año. Desde la reforma al Código Civil publicada en agosto de 2024, el incremento nunca puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, calculado sobre la renta mensual pactada. La Suprema Corte lo declaró constitucional en 2026, así que es la regla que se aplica.

Estas reglas son de orden público. Si el contrato dice que la renta sube un porcentaje fijo mayor a la inflación, esa parte se tiene por no puesta y el aumento queda topado. El tope aplica en cada aniversario del contrato, y la lectura más segura es aplicarlo también al renovar con el mismo inquilino.

Hay una ley de rentas más amplia en discusión, así que revisa el texto vigente antes de renovar. Lo que debe llevar un contrato en la capital lo explicamos en la guía Contrato de arrendamiento en la Ciudad de México.

Cuánto puede subir en el Estado de México

En el Estado de México no hay un tope ligado a la inflación durante el contrato. Rige lo pactado, siempre que la regla esté escrita desde el inicio y no dependa de la voluntad del propietario. Como un contrato de vivienda puede durar hasta tres años, conviene que diga cómo se actualiza cada año.

Al terminar el plazo, la cosa cambia. El Código Civil del Estado de México establece que, cuando el contrato de vivienda se renueva con el mismo inquilino, el incremento no puede exceder del diez por ciento. Tus requisitos de contrato los tienes en la guía Contrato de arrendamiento en el Estado de México.

Cómo funciona una cláusula de actualización con el INPC

La actualización de la renta más clara se liga al Índice Nacional de Precios al Consumidor, el INPC, que publica el INEGI cada quincena y cada mes. Es el dato con el que se mide la inflación en México.

Una buena cláusula dice cuatro cosas:

1. La fecha en que se actualiza, por ejemplo, en cada aniversario del contrato.
2. El índice que se usa, el INPC general del INEGI.
3. El periodo que se compara, por ejemplo, la inflación anual de diciembre del año anterior.
4. Qué pasa si el índice baja, normalmente la renta se queda igual.

El cálculo es sencillo. Si la renta es de 20,000 pesos y la inflación anual que fija tu cláusula fuera de 4 por ciento, la renta nueva sería de 20,800 pesos. En la Ciudad de México ese porcentaje es además el máximo. En el Estado de México también puedes pactar un porcentaje fijo, pero en la práctica el INPC genera menos discusiones, porque el inquilino puede comprobar el dato.

Cómo avisar el aumento al inquilino

Aunque el aumento ya esté pactado, avísalo por escrito antes de que empiece a correr. Así evitas que se acumulen diferencias.

• Manda el aviso con al menos un mes de anticipación, por un medio del que quede constancia, como correo con acuse o carta firmada de recibido.
• Incluye la renta actual, el índice usado, el porcentaje y la renta nueva.
• Indica la fecha desde la que se paga el nuevo monto.
• Si hay pagarés por mensualidad, ajusta los que faltan o firma nuevos con el inquilino y el obligado solidario.

En una renovación, el aviso es una propuesta. El monto se negocia y queda en el contrato nuevo, dentro de los límites de cada entidad.

¿Qué pasa si el inquilino no acepta el aumento?

Depende de si el aumento está o no en el contrato. Si está pactado y respeta la ley, el inquilino debe pagarlo, y si paga de menos, la diferencia es renta pendiente que puedes reclamar como cualquier otro adeudo.

Si el aumento no está en el contrato, no puedes imponerlo. Tu opción es no renovar. Para eso, avisa por escrito antes del vencimiento que no habrá contrato nuevo en esos términos y que esperas la entrega del inmueble. Si dejas que el inquilino siga ahí sin oponerte, opera la tácita reconducción y el arrendamiento continúa con la misma renta.

Toma en cuenta dos cosas más. En la Ciudad de México, el inquilino que está al corriente puede pedir la prórroga del contrato hasta por un año más, salvo que el contrato diga otra cosa. Además, el inquilino cumplido tiene derecho de preferencia en igualdad de condiciones. En el Estado de México lo tiene para renovar si pagó puntualmente, y en la Ciudad de México para un contrato nuevo solo si el arrendamiento ha durado más de tres años. Cortar servicios o cambiar chapas para presionar te expone a una demanda.

Lo que puedes hacer hoy

Abre tu contrato y busca la cláusula de aumento. Si no existe o fija un porcentaje que tu entidad no permite, corrígelo en la renovación y deja el aviso por escrito con tiempo. En Arrentio el contrato de arrendamiento incluye la regla de actualización según la zona, y el plan Completa Plus cubre el juicio por vencimiento del contrato si el inquilino no entrega. Revisa los planes y precios o mira cómo funciona.