Por escrito y con plazo
En el Estado de México, el Código Civil pide que el contrato de arrendamiento conste por escrito y que fije el plazo que acuerden las partes. Un acuerdo de palabra puede existir, pero te deja sin pruebas el día que lo necesitas.
Para una casa habitación, el plazo máximo es de tres años. Si el contrato no dice nada sobre el plazo, la ley lo entiende de un año. El contrato no necesita registro, salvo que las partes lo acuerden. En ese caso, las firmas se ratifican ante notario o se otorga en escritura pública.
Lo que la ley exige que contenga
Un contrato de renta de vivienda debe incluir:
- El nombre del arrendador y del arrendatario.
- La ubicación del inmueble.
- La descripción del inmueble y el inventario de sus accesorios e instalaciones, con el estado en que se encuentran.
- El monto de la renta, el lugar y la época de pago.
- La mención expresa de que el inmueble se destina a vivienda.
- El plazo de vigencia.
- La garantía que otorgue el inquilino, en su caso.
Si falta algo de esta lista, el contrato no necesariamente deja de valer, pero se vuelve más difícil de defender ante un juez.
Condiciones de la vivienda y reglas irrenunciables
La ley pide que toda vivienda que se renta reúna condiciones de higiene y salubridad. El arrendador debe entregarla en buen estado, conservarla con las reparaciones necesarias y responder por los defectos ocultos anteriores a la renta. El inquilino, por su parte, hace las reparaciones menores que surgen del uso, avisa de las necesarias y devuelve el inmueble como lo recibió, salvo el desgaste normal. Las mejoras que haga el inquilino requieren autorización por escrito.
Las reglas del arrendamiento son de orden público. Eso significa que no se pueden renunciar: si el contrato dice algo en contra, por ejemplo que el inquilino renuncia a pedir reparaciones necesarias, esa parte se tiene por no puesta, aunque el resto del contrato siga valiendo. Un buen contrato reparte obligaciones dentro de lo que la ley permite, en lugar de llenarse de renuncias que no sirven.
Lo que conviene agregar
Más allá del mínimo legal, un contrato completo suele incluir:
- El depósito, redactado como garantía. Si se pacta un anticipo de rentas, la ley exige escritura pública e inscripción en el Registro Público. Por eso el depósito en garantía debe quedar como garantía y no como renta adelantada. Las reglas de devolución las fija el contrato. Tienes más detalle en nuestra guía Depósito en garantía.
- Un obligado solidario que responda igual que el inquilino desde el primer incumplimiento. La solidaridad no se presume: tiene que estar escrita.
- Pagarés de renta, uno por mensualidad. Lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.
- Un acta de entrega con inventario fotográfico, que deja constancia del estado del inmueble al entregarlo.
- El uso habitacional dicho con claridad, y la prohibición de subarrendar o cambiar el uso sin permiso.
- Quiénes van a vivir ahí, con sus nombres.
- Las reglas sobre mascotas, si se permiten y en qué condiciones.
Al vencer: tácita reconducción y derecho de preferencia
Tácita reconducción. La ley del Estado de México no la regula de forma expresa, pero los tribunales la reconocen: si el contrato vence, el inquilino sigue en el inmueble y el propietario no se opone, el arrendamiento continúa. Si no quieres que eso pase, manifiesta por escrito al vencimiento que te opones a que siga ocupando y actúa de inmediato.
Derecho de preferencia. El inquilino que ha cumplido puntualmente tiene preferencia, en igualdad de condiciones, para firmar un nuevo contrato y para comprar si el inmueble se vende. Se le debe avisar de forma fehaciente y tiene un plazo corto para responder. Si vendes sin avisarle, la venta vale, pero puedes deberle daños y perjuicios.
Qué cubre la protección jurídica
Lo que el mercado llama póliza jurídica de arrendamiento es un contrato de servicios jurídicos, no una fianza ni un seguro. En Arrentio se llama protección jurídica. Todos los planes incluyen un contrato a la medida, solo para uso habitacional, con pagarés de renta y aviso de privacidad. Se firma con el paquete impreso, a mano y en persona, o con firma electrónica avanzada, en persona o a distancia, según la zona. En el Estado de México, firmar en digital requiere firma electrónica avanzada de todas las partes. Mira el proceso en nuestra página Cómo funciona.
Lo que más nos preguntan
¿Sirve un formato de contrato descargado de internet?
Puede servir como punto de partida, pero muchos formatos traen renuncias que en el Estado de México se tienen por no puestas, o les falta el inventario o la mención expresa del uso habitacional. Revísalo contra la lista de esta guía antes de firmar.
¿Puedo firmar un contrato por más de tres años?
Para vivienda, la ley pone un máximo de tres años. Si quieres una relación más larga, lo correcto es firmar un contrato nuevo al terminar.
¿El contrato tiene que registrarse para valer?
No. Vale entre las partes sin registro. Solo hace falta escritura pública e inscripción en casos especiales, como un anticipo de rentas o un arrendador menor de edad, incapaz o una sucesión.
Lo que puedes hacer hoy
Toma tu contrato actual y compáralo con la lista de lo que exige la ley y lo que conviene agregar. Si vas a rentar, cotiza tu protección jurídica y firma con un contrato hecho para tu inmueble. Y si el inquilino ya dejó de pagar, lee cómo es el juicio en la guía Juicio de desahucio en el Estado de México: etapas y tiempos.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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