Cláusula penal en contratos de renta: cuánto es válido cobrar

Qué es la cláusula penal en un contrato de renta

La cláusula penal fija, desde la firma, cuánto paga quien no cumple. En una renta suele aparecer para tres casos, el retraso en el pago, la salida antes de tiempo y la falta de entrega del inmueble al terminar el contrato.

Su ventaja es la certeza. Al cobrarla, el arrendador no tiene que demostrar cuánto perdió, y el inquilino tampoco se libera probando que el propietario no perdió nada. A cambio, si se pactó pena por un incumplimiento, no se pueden reclamar además daños y perjuicios por ese mismo incumplimiento.

Cuánto es válido cobrar de pena

La regla es la misma en los dos códigos civiles. La pena no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. Si la pena rebasa lo que garantiza, un juez puede ajustarla en lo que exceda.

La ley no dice si esa obligación principal es la renta de un mes o todas las rentas del contrato. En los contratos que revisamos, la forma más segura de redactarla es medirla en meses de renta y ligarla a un incumplimiento concreto, sin que nunca supere las rentas que faltaban por pagar.

Además, la pena no se cobra cuando el inquilino no pudo cumplir por culpa del propietario, por caso fortuito o por fuerza mayor.

La reducción por cumplimiento parcial

Si la obligación se cumplió en parte, la ley ordena que la pena se modifique en la misma proporción. Cuando esa proporción no se puede calcular con exactitud, el juez reduce la pena de forma equitativa, según la naturaleza y las circunstancias de la obligación.

Un ejemplo con una renta hipotética de $12,000 al mes:

1. El contrato es por 12 meses y fija una pena de tres meses de renta, $36,000, si el inquilino se va antes.
2. El inquilino pagó puntual 9 meses y entregó el inmueble. Cumplió el 75 % del plazo.
3. Si el juez aplica la reducción proporcional, la pena baja al 25 % que faltó por cumplir, $9,000.

El cálculo exacto depende del juzgado, pero una pena fija por salir antes rara vez se cobra completa si el inquilino ya cumplió buena parte del contrato. Lo vemos desde el lado del inquilino en la guía Cómo terminar el contrato de renta antes de tiempo.

Pena o cumplimiento, pero no las dos cosas

El propietario puede exigir que el contrato se cumpla o cobrar la pena, pero no ambas. La excepción es la pena pactada por el simple retraso o porque la obligación no se cumplió de la manera convenida. Esa sí puede cobrarse junto con el cumplimiento.

Por eso conviene una pena distinta para cada supuesto. La pena por pagar tarde convive con el cobro de la renta. La pena por abandonar el contrato sustituye a las rentas futuras, y pedir las dos cosas por el mismo hecho difícilmente prospera.

Interés moratorio: cómo se calcula y cuándo se vuelve excesivo

El interés moratorio es el porcentaje que corre sobre una cantidad vencida y no pagada. En la renta compensa el retraso. Si el contrato no lo pacta, la ley limita los daños por no pagar dinero al interés legal, que en la Ciudad de México es del 9 % anual y en el Estado de México es el costo porcentual promedio de captación que publica el Banco de México.

Con la misma renta de $12,000, un interés moratorio pactado de 3 % mensual da $360 por cada mes de atraso. Esa misma tasa equivale a 36 % al año. En los contratos que revisamos, el problema no es la tasa por sí sola, sino sumarla a una pena por el mismo retraso, a recargos diarios y a gastos de cobranza. Lo que vemos en la práctica es que el inquilino pide entonces reducir el total, con buenos argumentos.

Usura: lo que ha dicho la Suprema Corte

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha resuelto que en los pagarés las partes pueden pactar intereses libremente, siempre que no sean usurarios. Si el juez advierte que la tasa es notoriamente excesiva, puede reducirla de oficio y de forma prudente, aunque el deudor no lo pida, tomando en cuenta las circunstancias del caso y las tasas del mercado.

Esto importa porque en una renta se firman pagarés por cada mensualidad, que se cobran aparte por la vía ejecutiva mercantil. Un interés moratorio muy alto escrito en el pagaré puede reducirse aunque el inquilino no se defienda. Lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.

Para el contrato de renta, el criterio mayoritario de la Primera Sala es otro. La usura se refiere a intereses que vienen de un préstamo, y no se configura en una pena pactada en un arrendamiento. Eso no deja la pena sin control. Una pena excesiva se revisa con las reglas civiles que ya vimos y, en casos graves de abuso y sometimiento patrimonial, como explotación prohibida por la Convención Americana. En un asunto reciente, la Corte ordenó revisar con ese enfoque una cláusula que duplicaba la renta si el inquilino no entregaba a tiempo.

Cómo redactar una pena que sí se pueda cobrar

• Un supuesto por pena. Retraso, salida anticipada y falta de entrega tienen consecuencias distintas.
• Montos en meses de renta. Son fáciles de entender y de comparar con la obligación principal.
• Sin sanciones encimadas. Si pactas interés moratorio por el retraso, no agregues otra pena por lo mismo.
• Reducción prevista. Fijar cómo baja la pena si ya se cumplió parte del plazo evita discutirlo en juicio.
• Tasas razonables en los pagarés. Una tasa moderada se cobra completa, una excesiva puede reducirse de oficio.

Lo que puedes hacer hoy

Revisa la cláusula penal de tus contratos y la tasa de tus pagarés con los ejemplos de esta guía, y elimina las sanciones que se encimen. Si buscas un contrato con penas medidas y pagarés por mensualidad, mira Cómo funciona y los Planes y precios de Arrentio.