¿Cuándo procede el juicio de desahucio en el Estado de México?
Procede cuando lo que pides es que el inquilino desocupe el inmueble porque debe más de dos mensualidades de renta. Es un juicio especial, más corto que el ordinario, pensado para un solo problema, la falta de pago. Si el inquilino debe una o dos rentas, todavía no encaja en esta vía.
En el mismo juicio puedes reclamar las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta el lanzamiento. También puedes pedir que, al requerir el pago, se embarguen bienes para garantizar esas rentas. Las etapas y los documentos los explicamos en la guía Juicio de desahucio en el Estado de México.
Lo que lo hace atractivo es que la defensa del inquilino está acotada. Para no pagar la renta solo puede alegar que no pudo usar el inmueble, total o parcialmente, por caso fortuito, fuerza mayor o reparaciones que ordenó el propietario, y debe acompañar sus pruebas desde el principio. Tampoco puede contrademandar ni compensar deudas dentro del desahucio.
¿Cuándo toca el juicio ordinario?
Toca cuando la causa no es la falta de pago de más de dos mensualidades. La ley procesal del estado manda a la vía ordinaria civil todas las acciones que no tengan un procedimiento específico, y casi todo lo demás del arrendamiento cae ahí.
Los casos que más vemos:
- Subarriendo sin permiso. El inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin consentimiento del propietario. Lo tratamos en la guía Subarrendamiento sin permiso.
- Uso distinto al pactado. Una casa rentada para vivir que se convierte en oficina, bodega o negocio.
- Daños al inmueble. El inquilino debe devolverlo como lo recibió, salvo el desgaste normal.
- Contrato vencido. En el Estado de México el contrato termina el día pactado, y si el inquilino no entrega, se pide la entrega en juicio.
- Otros incumplimientos. Obras sin autorización, falta de pago de servicios o mantenimiento que el contrato le asigna.
En todos estos casos lo que se demanda es la rescisión del contrato o su terminación, con la entrega del inmueble como consecuencia. Lo desarrollamos en la guía Rescisión del contrato de arrendamiento.
¿Existe un juicio sumario de arrendamiento en el Estado de México?
No con ese nombre. El código procesal mexiquense vigente prevé vías sumarias para otros temas, como la usucapión, pero no una para el arrendamiento. Por eso, en la práctica, las opciones para recuperar un inmueble rentado son dos, el desahucio o el ordinario.
Otros estados tienen juicios especiales de arrendamiento con reglas propias que no aplican aquí. La Ciudad de México, por ejemplo, ya lleva estos casos desde diciembre de 2024 con el Código Nacional, en un juicio especial oral. Lo de la capital lo explicamos en la guía Juicio de arrendamiento en la Ciudad de México.
Qué se puede reclamar en cada vía
| Desahucio | Juicio ordinario | |
|---|---|---|
| Causa | Falta de pago de más de dos mensualidades | Cualquier otra causa o incumplimiento |
| Objetivo principal | Desocupación del inmueble | Rescisión o terminación y entrega del inmueble |
| Rentas | Vencidas y las que se venzan hasta el lanzamiento | Vencidas y las que se adeuden hasta la entrega |
| Daños al inmueble y pena convencional | No es su objeto | Sí, si el contrato y las pruebas lo sostienen |
| Embargo | Puede pedirse al requerir el pago | Según las medidas que el juez autorice |
| Defensa del inquilino | Acotada, sin contrademanda | Amplia, con contrademanda posible |
Una regla práctica: si el problema es solo dinero y ya van más de dos rentas, el desahucio suele ser el camino más directo. Si además hay daños fuertes, una pena pactada o una causa distinta, conviene valorar el ordinario, que es más largo pero permite discutir todo en un mismo juicio.
Los pagarés van aparte. Se cobran en un juicio ejecutivo mercantil, que puede correr en paralelo a cualquiera de las dos vías, como explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.
Qué pasa si eliges mal la vía
Si demandas desahucio por una causa que no es falta de pago, o cuando el adeudo no pasa de dos mensualidades, el juez puede no admitir la demanda o resolver que la vía no procede. Eso no te quita el derecho, pero te obliga a volver a empezar por la vía correcta, con el tiempo y las costas que eso implica.
Lo que vemos en la práctica es otro error común, mezclar causas. Un propietario que demanda desahucio por falta de pago y en el mismo escrito pide daños o la pena convencional suele ver cómo esa parte se queda fuera. Antes de demandar, define qué quieres lograr primero, recuperar el inmueble, cobrar o ambas cosas, y elige la vía en función de eso.
Qué cambia con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares
El código nacional unifica las reglas procesales civiles del país. Para el arrendamiento prevé un juicio especial oral en el que se tramitan todas las controversias del contrato, sea por falta de pago, rescisión o terminación. Si el inquilino debe dos o más meses, el propietario puede pedir que acredite estar al corriente al ser emplazado y, si no lo hace, que se le embarguen bienes.
En el Estado de México, en 2026 sigue vigente el Código de Procedimientos Civiles del estado. No consta publicada una declaratoria de la Legislatura que fije la fecha de entrada del código nacional. La ley federal marca que, sin declaratoria, entrará en todo el país a más tardar el 1 de abril de 2027.
Mientras dure la transición, los juicios que ya empezaron siguen sus propias reglas y los tiempos dependen del juzgado. Por eso conviene que quien lleve tu caso revise qué código aplica el día que presentas la demanda.
Lo que más nos preguntan
¿Puedo pedir el desahucio si mi inquilino debe solo una renta?
No por esa vía. El desahucio exige más de dos mensualidades vencidas. Con una o dos puedes empezar la cobranza extrajudicial, cobrar los pagarés o, si el contrato lo permite, demandar la rescisión por la vía ordinaria. Lo que hacer en los primeros días está en la guía Mi inquilino no paga: qué hacer.
¿El juicio ordinario es mucho más lento?
Suele serlo, porque tiene más etapas y el inquilino puede defenderse con más amplitud. Nadie puede darte una fecha exacta. Depende del juzgado, de la notificación y de si el inquilino contesta.
¿Puedo sacar al inquilino mientras se decide la vía?
No. Solo un juez ordena la desocupación y un actuario la ejecuta. Cambiar chapas o sacar cosas por tu cuenta puede ser despojo.
Lo que puedes hacer hoy
Revisa tu contrato y cuenta cuántas rentas te deben y qué otros incumplimientos tienes documentados. Con eso se elige la vía. En Arrentio, la recuperación del inmueble por falta de pago está desde Esencial, el juicio de rentas y el vencimiento del contrato desde Completa, y los daños y la terminación anticipada en Completa Plus. Revisa cómo funciona y Planes y precios.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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