Juicio de desahucio en el Estado de México: etapas y tiempos

Qué es el desahucio

El desahucio es el procedimiento judicial para que un inquilino desocupe y entregue el inmueble, normalmente porque dejó de pagar la renta. Lo promueve el arrendador ante un juez civil y, si el inquilino no se va por su cuenta, termina con el lanzamiento: un actuario, por orden del juez, retira al ocupante y entrega la posesión al propietario.

El nombre exacto de la vía y algunos detalles dependen del código de procedimientos civiles del estado. Aquí lo describimos en términos generales.

Una regla que no cambia: nunca hagas justicia por propia mano. Cambiar las chapas, cortar servicios o sacar las cosas del inquilino puede ser delito y perjudica tu caso.

Las etapas, en orden

1. Demanda. Se presenta ante el juez con el contrato de arrendamiento y la prueba del adeudo. Se pide que el inquilino desocupe y, en su caso, que pague las rentas vencidas.
2. Requerimiento de pago y emplazamiento. Un actuario busca al inquilino en el inmueble y le requiere que demuestre que está al corriente o que pague. Si no lo hace, le avisa que debe desocupar en el plazo que fije el juez y lo emplaza, es decir, le entrega la demanda para que la conteste.
3. Contestación y excepciones. El inquilino puede defenderse: decir que sí pagó, que el contrato tiene algún defecto o que el inmueble tenía fallas que nunca se repararon. También puede no contestar.
4. Pruebas. Cada parte demuestra lo que dijo con recibos, estados de cuenta, mensajes, testigos y el propio contrato.
5. Sentencia. El juez decide si procede la desocupación y, en su caso, el pago. Quien no esté de acuerdo puede apelar ante un tribunal superior.
6. Ejecución y lanzamiento. Si la sentencia ordena desocupar y el inquilino no lo hace en el plazo que se le da, el juez ordena el lanzamiento. El actuario acude al inmueble y entrega la posesión.

En la práctica, muchos casos no llegan al final: el inquilino paga o entrega antes de la sentencia, a veces con un convenio que aprueba el juez.

Tiempos: qué hace que dure más o menos

No existe un número honesto de semanas o meses para un desahucio. Lo que sí podemos decirte es qué influye:

• El juzgado. Cada juzgado tiene su carga de trabajo y su ritmo para acordar escritos y programar diligencias.
• La notificación. Si el inquilino está en el inmueble y se le localiza, el juicio arranca pronto. Si se esconde, se fue o dio datos falsos, notificarlo lleva más.
• La defensa. Un inquilino que no contesta deja el camino más corto. Uno que se defiende, ofrece pruebas o apela lo alarga.
• La calidad de tus documentos. Un contrato bien hecho, pagarés en orden y pruebas claras del adeudo evitan discusiones y diligencias extra.
• Qué tan rápido actúas tú. Cada semana que esperas para reportar es una semana más de adeudo.

Por eso nadie serio debería prometerte una fecha. Lo que sí se puede comprometer es diligencia profesional en cada etapa, sin garantizar lo que decida el juez.

Los documentos que necesitas

Reúne esto antes de demandar:

• El contrato de arrendamiento firmado y sus anexos.
• El acta de entrega e inventario del inmueble.
• Los pagarés de las rentas no pagadas, en original.
• Los comprobantes de las rentas que sí se pagaron y tus estados de cuenta.
• Los mensajes o cartas en los que pediste el pago.
• Tu identificación y el documento que acredita que eres dueño o que tienes facultades para rentar.

Si el contrato tiene obligado solidario, suma sus datos y su domicilio.

Desahucio y cobro de pagarés: dos vías distintas

Recuperar el inmueble y cobrar el dinero no siempre van en el mismo juicio. El desahucio busca que el inquilino se vaya. Los pagarés, en cambio, son títulos de crédito que se cobran en un juicio ejecutivo mercantil: empieza con un requerimiento de pago y, si no se paga, sigue con el embargo de bienes, tanto del inquilino como de quien firmó como aval.

Llevar las dos vías permite presionar por los dos lados. Cuál conviene y en qué orden depende de cada caso. Lo explicamos con más detalle en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.

Qué cubre la protección jurídica

Lo que el mercado llama póliza jurídica de arrendamiento es un contrato de servicios jurídicos, no una fianza ni un seguro. En Arrentio se llama protección jurídica y no paga las rentas: pone al equipo legal a trabajar en tu caso. La recuperación del inmueble por falta de pago o abandono está desde Esencial, y el juicio para cobrar rentas, desde Completa. El detalle está en alcances y exclusiones.

Lo que puedes hacer hoy

Si tu inquilino ya dejó de pagar, empieza por lo que hay que hacer en los primeros días, que explicamos en la guía Mi inquilino no paga: qué hacer, y revisa qué pasa si tu inquilino no paga. Si vas a rentar, asegúrate de que el contrato y los pagarés estén bien desde el principio: cotiza tu protección jurídica.