¿Cuánto debo cobrar de renta en la Ciudad de México?
Lo justo es lo que se paga hoy por inmuebles parecidos al tuyo en tu misma colonia. No existe una tabla oficial ni un porcentaje que fije la ley para la renta inicial de una vivienda. La fijas tú, y el mercado decide si se renta en dos semanas o en tres meses.
En la Ciudad de México la diferencia entre colonias vecinas es enorme. Un departamento en la Del Valle no se compara con uno en Portales aunque los dos estén en Benito Juárez. Por eso el cálculo se hace calle por calle, no por alcaldía.
Paso 1. Busca inmuebles comparables
Abre los portales de renta y filtra por tu colonia o por un radio de unas diez cuadras. Junta entre cinco y diez anuncios que se parezcan al tuyo en lo que más pesa en el precio:
- Metros construidos y número de recámaras y baños.
- Estacionamiento, que en colonias como Narvarte o el centro de Coyoacán puede mover mucho la renta.
- Antigüedad, estado de cocina y baños, y si el edificio tiene elevador.
- Amenidades, vigilancia y cuota de mantenimiento.
- Si se renta amueblado o vacío.
Anota la renta y los metros de cada uno y saca el precio por metro cuadrado. Descarta los anuncios que llevan meses publicados. Si nadie los ha rentado, su precio está arriba del mercado.
Paso 2. Ajusta por lo que tiene o le falta tu inmueble
Con el promedio por metro cuadrado tienes un punto de partida. Ahora súbelo o bájalo según lo que distingue a tu inmueble de los comparables.
Un ejemplo. Tienes un departamento de 80 metros en Álvaro Obregón, cerca de San Ángel, con dos recámaras y un cajón. Encontraste seis parecidos y el promedio te da $230 por metro, unos $18,400 al mes. El tuyo tiene cocina remodelada, pero el edificio no tiene elevador y está en cuarto piso. Lo razonable es quedarte cerca del promedio, quizá un poco abajo, y no por encima.
Lo que más sube la renta es el estacionamiento, la seguridad, la luz natural y tener transporte cerca. Lo que más la baja son las humedades, los acabados viejos y un edificio descuidado.
Paso 3. Calcula cuánto te queda de verdad
La renta que cobras no es lo que ganas. Antes de publicar, haz una cuenta sencilla de lo que sale de tu bolsa cada año:
- Predial y, si no lo paga el inquilino, el agua.
- Cuota de mantenimiento del condominio, si el contrato no la pasa al inquilino.
- Reparaciones que te tocan como propietario. Las explicamos en la guía Reparaciones en la casa rentada.
- Impuestos por los ingresos de la renta. Los detallamos en la guía Impuestos por rentar una casa.
- Un mes vacío entre inquilinos, que es lo normal cuando cambias de inquilino.
- La comisión del asesor y la protección jurídica, si las contratas.
Bajar el precio un poco suele salir más barato que tener el inmueble vacío dos meses.
El tope al aumento anual en la Ciudad de México
Aquí la Ciudad de México tiene una regla que no existe en todos los estados. El Código Civil de la Ciudad de México establece que, en la renta de vivienda, la renta solo puede aumentar una vez al año y el aumento nunca puede ser mayor que la inflación que reporta el Banco de México del año anterior. El porcentaje se aplica sobre la renta mensual pactada.
Esta regla está vigente desde agosto de 2024 y en 2026 la Suprema Corte confirmó que es constitucional. Si un contrato pacta un aumento mayor, la parte que rebasa el tope no se le puede exigir al inquilino.
Un ejemplo con números redondos. Si rentas en $20,000 y la inflación del año anterior fue de 4%, al año siguiente la renta puede llegar como máximo a $20,800. Si pactaste un aumento de 10%, esa parte de más no se podría exigir.
Lo que esto significa para ti al fijar el precio:
- La renta inicial pesa mucho más. Si empiezas abajo pensando en subir después, no vas a poder recuperar la diferencia con el mismo inquilino.
- Redacta el aumento ligado a la inflación. En los contratos que revisamos, la cláusula más segura dice que la renta se actualiza cada año conforme a la inflación del año anterior, sin un porcentaje fijo que pueda quedar arriba del tope.
- Las cuotas de mantenimiento son otro tema. El tope es para la renta, no para conceptos aparte que el contrato reparta entre las partes.
La ley también prevé un registro digital de contratos de arrendamiento a cargo del Gobierno de la Ciudad, aunque en 2026 no consta que ya opere. Y en 2026 se discute en el Congreso local una ley de rentas que endurecería las sanciones. Mientras no se publique, rige el Código Civil. Cómo aplicar un aumento lo explicamos en la guía Aumento de renta.
No cobres de más ni de menos
Una renta arriba del mercado te deja el inmueble vacío. Lo que vemos en la práctica es que muchos impagos empiezan con una renta que se comía la mitad del ingreso del inquilino.
Una renta muy abajo tampoco es buena idea, sobre todo en la Ciudad de México, donde ya no puedes corregirla de golpe con el mismo inquilino. Ponte en el promedio de tus comparables y usa la investigación de inquilinos para confirmar que quien llega puede pagar ese monto.
Pide también un depósito en garantía, que en vivienda no puede pasar de un mes de renta. Lo explicamos en la guía Depósito en garantía.
Lo que más nos preguntan
¿El tope de inflación aplica si cambio de inquilino?
El tope está pensado para los aumentos de renta dentro del arrendamiento, incluida la renovación con el mismo inquilino. Con un inquilino nuevo y un contrato nuevo, la renta inicial se vuelve a pactar. La iniciativa que se discute en 2026 propone extender el tope también al cambio de inquilino, así que revisa si se aprueba antes de tu siguiente contrato.
¿El tope aplica a locales y oficinas?
No. La regla es para inmuebles destinados a vivienda. En locales comerciales y oficinas el aumento se pacta libremente en el contrato.
¿Y si mi inmueble está en el Estado de México?
Las reglas cambian de un estado a otro, y el tope que te explicamos aquí es de la Ciudad de México. El método para calcular la renta lo explicamos en la guía Cuánto cobrar de renta en el Estado de México.
Lo que puedes hacer hoy
Junta hoy tus comparables, haz la cuenta de lo que te cuesta el inmueble y decide una renta que puedas sostener varios años, porque en la Ciudad de México no la vas a poder subir de golpe. Cuando tengas inquilino, revisa en Planes y precios cuánto cuesta proteger ese contrato y conoce lo que hacemos por ti en la página para propietarios.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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