Renovar el contrato de arrendamiento: qué cambiar y qué no

¿Qué pasa si el contrato vence y no firmamos nada?

El contrato no desaparece, pero cambia de forma. Si el inquilino sigue en el inmueble, paga y tú no te opones, la ley entiende que el arrendamiento continúa. A eso se le llama tácita reconducción.

En la Ciudad de México, el Código Civil dice que el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado, con la misma renta que se había pactado. Cualquiera de las partes puede terminarlo después con un aviso por escrito, entregado de forma fehaciente con treinta días hábiles de anticipación.

En el Estado de México, el Código Civil no usa ese nombre. Solo dice que, si el contrato subsiste después del vencimiento, se aplican las reglas generales del arrendamiento, y los tribunales reconocen que la relación continúa. Cuánto dura esa continuación no está tan claro como en la Ciudad de México, y en un pleito lo termina decidiendo un juez.

Por qué conviene renovar por escrito

Lo que vemos en la práctica es que la mayoría de los problemas de una renta larga empiezan el día en que vence el primer contrato y nadie firma otro. Todo sigue igual unos meses, hasta que hay un atraso, una reparación o una venta y nadie sabe qué reglas aplican.

Un contrato renovado por escrito te da cuatro cosas:

1. Un plazo cierto. Sabes hasta cuándo se renta y cuándo puedes pedir el inmueble.
2. Una renta actualizada. El nuevo monto queda pactado y firmado, sin discusiones.
3. Garantías vigentes. Quien respalda al inquilino vuelve a firmar para el nuevo periodo.
4. Pruebas. En el Estado de México la ley pide que el arrendamiento conste por escrito, y en cualquier juicio el documento firmado pesa más que los recibos sueltos.

Puedes renovar de dos formas. Con una prórroga del contrato, que es un convenio corto que alarga el plazo y cambia lo que acuerden, o con un contrato nuevo completo. Cuando han pasado uno o más años, preferimos el contrato nuevo, porque permite poner al día todo de una vez.

Fiador y obligado solidario: el punto que más se olvida

Aquí está el riesgo más serio de no renovar bien. Si el contrato sigue por tácita reconducción, puedes quedarte sin nadie que responda además del inquilino.

• En la Ciudad de México, la ley dice que las obligaciones que un tercero asumió para garantizar el arrendamiento terminan cuando se cumple el plazo pactado, salvo que se haya acordado otra cosa.
• En el Estado de México, el fiador queda libre si el propietario le concede al inquilino una prórroga sin su consentimiento. Además, si el fiador se obligó por tiempo determinado y al inquilino no se le reclama judicialmente dentro del mes siguiente al vencimiento, el fiador también queda libre.

La solución es sencilla. Que el obligado solidario o el fiador firme el contrato nuevo o el convenio de prórroga, con su identificación vigente. Si ya no quiere seguir, es el momento de buscar otro antes de firmar. La diferencia entre ambas figuras la explicamos en la guía Obligado solidario y fiador.

Qué actualizar al renovar

Revisa esta lista con el contrato anterior en la mano:

• La renta. Si vas a subirla, pacta el nuevo monto en el contrato. En la Ciudad de México la ley solo permite aumentarla una vez al año y no más que la inflación del año anterior. En el Estado de México, al renovar un contrato de vivienda con el mismo inquilino, el aumento no puede exceder del diez por ciento. Lo detallamos en la guía Aumento de renta.
• El plazo. En el Estado de México el máximo para casa habitación es de tres años por contrato. En la Ciudad de México el mínimo es de un año, y el inquilino al corriente puede pedir prorrogarlo hasta un año más, salvo pacto en contrario.
• Los pagarés. Se firma un pagaré por cada mensualidad del nuevo periodo, con la renta actualizada. Los del contrato anterior no cubren los meses nuevos. Lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.
• El depósito en garantía. Si sube la renta, puedes acordar que el inquilino complete el depósito para que siga equivaliendo a lo pactado. En la Ciudad de México, el depósito de vivienda no puede pasar de un mes de renta.
• El inventario. Recorre el inmueble y deja constancia de cómo está hoy, con fotos. Te sirve el día de la salida.
• Quiénes viven ahí. Si cambió la familia o hay mascotas nuevas, que quede escrito.
• Datos de contacto e identificaciones del inquilino y de quien lo respalda.

Qué no conviene cambiar

No todo se renegocia. Lo que funcionó en el primer contrato suele quedarse igual:

• El uso habitacional y la prohibición de subarrendar sin permiso.
• La fecha y la forma de pago, si nunca dieron problemas.
• Las reglas de reparaciones y mantenimiento que ya se conocen.

Tampoco conviene agregar renuncias del inquilino a derechos que la ley no permite renunciar. Las reglas del arrendamiento son de orden público, y esas cláusulas se tienen por no puestas.

Renueva también la protección jurídica

La protección jurídica de Arrentio se contrata por la vigencia de un contrato de arrendamiento. Es un contrato de servicios jurídicos, no un seguro, y acompaña al contrato que se firmó con ella. Si renuevas la renta sin renovar la protección, el nuevo periodo queda sin ella.

Si renuevas con el mismo inquilino y el contrato anterior se cumplió bien, tienes un descuento de 10 % por cada año renovado, hasta 50 %. La renovación de la protección incluye un contrato nuevo con pagarés, que se firma impreso o con firma electrónica avanzada según la zona.

Si tu empresa actual no te convenció, la renovación es el momento de cambiar. Lo explicamos en la guía Mi póliza jurídica no responde.

Lo que puedes hacer hoy

Busca la fecha de vencimiento de tu contrato y ponte un recordatorio tres meses antes. Revisa si quien respalda al inquilino sigue dispuesto a firmar y prepara el inventario. Cuando estés listo, consulta los planes y precios para renovar tu protección con el contrato nuevo, o mira cómo funciona el proceso completo.