¿Tengo que pagar impuestos por rentar mi casa?
Sí. La Ley del Impuesto sobre la Renta considera ingreso todo lo que cobras por dar en renta un inmueble, y eso aplica igual a un departamento, una casa o un cuarto. No importa si el inquilino es un conocido o si la renta es baja.
Rentar también te da obligaciones formales. Tienes que inscribirte en el RFC con esa actividad, expedir comprobantes por las rentas que cobras, presentar pagos provisionales y hacer la declaración anual en abril. En los contratos que revisamos vemos con frecuencia propietarios que rentan años sin estar inscritos, y el problema aparece justo cuando necesitan cobrar.
Esta guía es informativa y general. Cada persona tiene otros ingresos, deducciones y situaciones distintas, así que la decisión de régimen tómala con un contador.
Régimen de arrendamiento o RESICO
Una persona física que renta inmuebles tiene dos caminos principales en 2026.
| Régimen de arrendamiento | RESICO | |
|---|---|---|
| Cómo se calcula | Ingresos menos deducciones, con la tarifa progresiva del ISR | Tasa fija sobre lo cobrado, sin deducciones |
| Tasa | Según la tarifa, crece con el ingreso | De 1 % a 2.5 % al mes, según el monto |
| Límite | Sin límite de ingresos | Ingresos del año anterior de hasta 3.5 millones de pesos |
| Pagos | Mensuales, o trimestrales si tus ingresos son bajos | Mensuales, más declaración anual |
| Retención si te paga una empresa | 10 % de ISR | 1.25 % de ISR |
El RESICO suele dar un impuesto bajo porque la tasa es pequeña, pero no permite restar gastos. No pueden entrar, entre otros casos, quienes son socios o accionistas de una empresa. Si en el año rebasas los 3.5 millones, sales del régimen a partir del mes siguiente. Comparar los dos con tus números reales es trabajo de tu contador.
La deducción opcional del 35 %
En el régimen de arrendamiento puedes elegir entre dos formas de deducir:
- Deducciones comprobadas, con factura: el predial, el mantenimiento que no sea mejora, el agua si la pagas tú, los intereses reales de un crédito para comprar o mejorar el inmueble, el seguro del inmueble, sueldos u honorarios que pagues y la inversión en la construcción.
- Deducción opcional, que el SAT también llama deducción ciega: restas el 35 % de tus ingresos por renta sin comprobar gastos, y además puedes deducir el predial del año.
La deducción opcional es la más usada en casas habitación porque no exige guardar facturas de cada gasto. Las deducciones comprobadas pueden convenir si tienes un crédito hipotecario con intereses altos o gastos grandes de mantenimiento. Si ocupas una parte de la casa o la prestas gratis, esa parte no se deduce.
¿Qué pasa si el inquilino es una empresa?
Cuando quien te paga es una persona moral, la ley la obliga a retenerte una parte del impuesto y enterarla al SAT por ti. Esa retención de ISR e IVA funciona así:
- ISR, el 10 % de la renta si estás en el régimen de arrendamiento, o el 1.25 % si estás en RESICO.
- IVA, dos terceras partes del IVA que le trasladas, solo cuando la renta causa IVA, como en un local, una oficina o una casa amueblada.
Lo retenido no es un impuesto extra. Lo acreditas en tus pagos provisionales, así que tu factura debe mostrarlo bien. Rentar a empresas tiene otros detalles, como quién firma y con qué facultades, y lo explicamos en la guía Rentar a una empresa o a un extranjero.
¿La renta paga IVA?
Depende del uso. La Ley del IVA exenta la renta de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación. Si el inmueble tiene varios usos, solo la parte de vivienda queda exenta.
Sí causan IVA, a la tasa general del 16 %:
- Locales comerciales, oficinas y bodegas.
- Casas o departamentos que se rentan amueblados.
- Inmuebles que funcionan como hotel o casa de huéspedes.
Si rentas amueblado, revisa con tu contador antes de fijar el precio, porque el IVA cambia lo que realmente recibes. Lo que conviene pactar en un local lo verás en la guía Arrendamiento de local comercial.
El CFDI de arrendamiento y por qué te conviene
Por cada renta que cobras debes expedir un CFDI de arrendamiento. El SAT pide que el comprobante incluya el número de cuenta predial del inmueble, que viene en tu boleta predial.
La factura no es solo un trámite. La ley establece que, en un juicio de arrendamiento donde se condena al inquilino a pagar rentas vencidas, el juez le pide al propietario demostrar que emitió los comprobantes de esas rentas. Si no puede, el juez avisa al SAT. Lo que vemos en la práctica es que el propietario sin facturas llega al juicio con un problema adicional. Cómo se cobran las rentas atrasadas lo explicamos en la guía Mi inquilino no paga: qué hacer.
El predial
El predial es un impuesto local que pagas al municipio en el Estado de México o a la Tesorería en la Ciudad de México, rentes o no. No lo sustituye el ISR. Lo que sí cambia al rentar es que puedes deducirlo, tanto con deducciones comprobadas como con la deducción opcional.
Tenlo al corriente. Además de servir como deducción, el número de cuenta predial va en tus facturas y la boleta es uno de los documentos que se revisan al preparar el contrato.
Lo que más nos preguntan
¿Puedo rentar sin dar factura si el inquilino no la pide?
La obligación de expedir el comprobante es tuya y no depende de que el inquilino la pida. Tu contador te dice cómo emitirla si el inquilino no te da sus datos fiscales. Además, sin facturas te expones a problemas al cobrar en juicio.
¿Me conviene más RESICO que la deducción opcional?
Depende de tus ingresos totales, de si tienes otros ingresos y de tus gastos reales. Con rentas moderadas y sin otros ingresos, el RESICO suele dar un impuesto menor, pero la comparación con tus cifras la debe hacer un contador.
¿El costo de la protección jurídica es deducible?
Si estás en el régimen de arrendamiento con deducción opcional, no se deduce aparte, porque el 35 % sustituye los gastos. En RESICO no hay deducciones. Con deducciones comprobadas, pregúntale a tu contador si encaja en alguno de los conceptos que la ley permite.
Lo que puedes hacer hoy
Revisa que estés inscrito en el RFC con actividad de arrendamiento, que tu predial esté al corriente y que estés facturando cada renta con la cuenta predial. Luego agenda una cita con un contador para elegir régimen. Si además quieres que tu contrato y tu cobranza estén en orden, mira los Planes y precios o la página para propietarios.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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