Quién paga cada reparación
El propietario responde de que la casa sirva para vivir y se mantenga en buen estado. El inquilino, de los arreglos pequeños del uso diario y de los daños que cause por descuido.
En el Estado de México, el inquilino hace las reparaciones locativas y cubre el mantenimiento que deriva de usar bien el inmueble. En la Ciudad de México, el inquilino arregla los deterioros de poca importancia que normalmente causan quienes viven ahí. Lo demás necesario para el uso de la casa le toca al propietario. Es la diferencia entre mantenimiento mayor y menor.
| Le toca al propietario | Le toca al inquilino |
|---|---|
| Fugas en tuberías dentro de muros o en la cisterna | Cambiar focos, empaques y regaderas |
| Impermeabilización y filtraciones del techo | Destapar coladeras y lavabos tapados por uso |
| Instalación eléctrica, gas, estructura y fallas por antigüedad | Reponer chapas o llaves que pierde o rompe |
| Pintura y acabados por el paso de los años | Daños por mal uso o descuido |
En los contratos que revisamos, los pleitos vienen de los casos intermedios, como un calentador que falla al año. La pregunta útil es si se descompuso por el uso normal y el tiempo o porque alguien lo usó mal.
Lo que la ley le exige al propietario
Como arrendador, tienes obligaciones aunque el contrato no las mencione:
- Entregar la casa en buenas condiciones para vivir, con higiene y salubridad.
- Conservarla en buen estado durante la renta, haciendo las reparaciones necesarias.
- No cambiar la forma de la casa ni estorbar el uso del inquilino, salvo para reparaciones necesarias.
- Responder de los daños que sufra el inquilino por defectos ocultos anteriores a la renta.
En la Ciudad de México incluye además las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble.
Estas reglas son de orden público en las dos entidades. Eso significa que no se pueden renunciar. Una cláusula que pretenda pasar todas las reparaciones al inquilino puede tenerse por no puesta, así que no confíes en ella.
Lo que le toca al inquilino
Además de los arreglos menores, el inquilino tiene que avisarte de las reparaciones necesarias en cuanto las detecta. En la Ciudad de México, si no avisa a tiempo, responde de los daños que cause esa omisión.
También responde de los daños que cause por culpa o negligencia, suya o de quienes viven con él. Y al terminar debe devolver la casa como la recibió, salvo el desgaste normal. Por eso importa tanto el acta de entrega e inventario: sin ella es difícil probar en qué estado estaba cada cosa.
Si el inquilino quiere hacer mejoras, como cambiar pisos o instalar un cancel, necesita tu autorización. En el Estado de México tiene que ser por escrito, y sin ella las mejoras se quedan en la casa sin que puedas cobrarlas ni él reclamarlas.
Reparaciones urgentes
Una reparación urgente es la que no puede esperar sin que el daño crezca o la casa deje de ser habitable: una fuga fuerte, un corto en la instalación, una filtración en temporada de lluvias. La ley te permite intervenir en la casa para hacerlas, aunque eso moleste al inquilino.
Lo que vemos en la práctica es que el problema rara vez es el costo, sino el tiempo. Acuerda un canal de aviso por escrito y responde con fecha de visita. Entrar sin avisar, salvo una emergencia real, puede considerarse una perturbación del uso.
Si la obra le quita al inquilino el uso de la casa, tiene derechos. En las dos entidades puede pedir una reducción de la renta mientras no pueda usarla completa. En la Ciudad de México, si pierde el uso total no paga renta durante ese tiempo, y si la situación dura más de dos meses puede pedir la rescisión.
Qué puede hacer el inquilino si no reparas
Si el inquilino te avisa y no haces una reparación necesaria, la ley le da opciones:
- En el Estado de México, puede rescindir el contrato o reclamar que la reparación se haga con cargo a las rentas.
- En la Ciudad de México, puede rescindir el contrato o acudir al juez para que resuelva, y tú respondes de los daños y perjuicios que le cause tu omisión.
La rescisión del contrato significa perder al inquilino antes de tiempo. Cómo funciona lo explicamos en la guía Rescisión del contrato de arrendamiento.
Lo sano es responder rápido y por escrito. Si crees que no te toca, explícalo con fotos o con la opinión de un técnico.
Vicios ocultos
Los vicios ocultos son defectos que la casa ya tenía antes de rentarse y que no se veían a simple vista: humedad dentro de los muros, una instalación eléctrica mal hecha, una cisterna fisurada. La ley te hace responsable de ellos aunque no los conocieras.
En la Ciudad de México, si el defecto impide usar la casa, el inquilino puede pedir que baje la renta o rescindir, salvo que se pruebe que lo conocía antes de firmar. Revisa la casa a fondo antes de rentarla y anota en el acta lo que ya sabes.
El contrato de Arrentio le da al inquilino 5 días después del acta de entrega para reportarlos.
Déjalo claro en el contrato
La ley pone el piso, pero el contrato pone el detalle. En el contrato de arrendamiento conviene dejar escrito:
- Qué se considera mantenimiento menor a cargo del inquilino, con ejemplos.
- Cómo y por qué medio se avisan las fallas, y en cuánto tiempo respondes.
- Quién paga el mantenimiento periódico, como el servicio del calentador.
- Que las mejoras requieren tu autorización por escrito.
Qué más debe incluir un contrato lo explicamos en la guía Contrato de arrendamiento en el Estado de México y en la guía Contrato de arrendamiento en la CDMX.
Lo que más nos preguntan
¿Puedo descontar del depósito las reparaciones?
Solo las que le tocaban al inquilino y no hizo, o los daños por mal uso, con comprobantes. El desgaste normal y las reparaciones que te correspondían no se descuentan. Lo explicamos en la guía Depósito en garantía.
¿El inquilino puede dejar de pagar la renta porque no reparo?
No puede simplemente dejar de pagar. En el Estado de México la ley le permite reclamar que la reparación se haga con cargo a las rentas, y en las dos entidades puede pedir reducción si no puede usar la casa, pero lo correcto es que quede documentado y acordado por escrito.
¿Qué pasa si el inquilino daña la casa?
Responde de los daños que cause por culpa o negligencia. Si los daños son graves, también pueden ser causa de rescisión. En Completa Plus, la protección jurídica incluye la reclamación de daños por la vía legal.
Lo que puedes hacer hoy
Arregla lo pendiente antes de rentar, pide un acta de entrega con fotos y revisa que el contrato diga qué arreglos menores le tocan al inquilino. Si quieres rentar con contrato propio, acta de entrega e inventario fotográfico, compara los planes en Planes y precios o entra a la página para propietarios.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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