Qué revisar al entregar y recibir un inmueble rentado: acta e inventario

Por qué el acta decide casi todo

Al terminar la renta, el inquilino tiene que regresarte el inmueble en las condiciones en que lo recibió. La ley del Estado de México lo dice así, con una excepción, el deterioro por el uso normal. El Código Civil de la Ciudad de México dice lo mismo cuando el inmueble se entregó con una descripción expresa de sus partes, y exceptúa lo que se deteriora con el tiempo o por causas inevitables.

El problema es probar cómo estaba al principio. Sin un documento firmado, cada parte recuerda algo distinto. Con un acta de entrega e inventario firmada por los dos, la conversación cambia. Ya no se discute cómo estaba, solo qué cambió.

Las dos leyes piden además que el contrato de vivienda describa el inmueble, sus instalaciones y accesorios, y el estado en que se encuentran. El acta es la forma práctica de cumplirlo.

Qué revisar el día que entregas el inmueble

La entrega del inmueble al inquilino es el momento en que más te conviene ir despacio. En los contratos que revisamos, la mayoría de los pleitos al final vienen de una primera entrega hecha con prisa. Revisa con el inquilino presente:

• Cada espacio, de la entrada al fondo. Muros, pisos, techos, puertas, ventanas, cristales, chapas y closets.
• Instalaciones. Abre cada llave, jala cada baño, prende cada foco y cada contacto, prueba el calentador, la estufa y la bomba si hay.
• Accesorios y muebles. Cortinas, lámparas, cocina integral, electrodomésticos y cualquier mueble que se quede, con marca y estado.
• Medidores. Anota la lectura de luz, agua y gas, y toma foto de cada uno.
• Llaves y controles. Cuántas copias de cada puerta, controles de portón o estacionamiento, tarjetas de acceso y llaves de buzón.
• Servicios. Deja constancia de que luz, agua, gas, predial y cuotas de mantenimiento están al corriente, con el último recibo pagado.

Anota en el acta todo lo que no funcione o tenga un detalle, aunque sea menor.

Cómo hacer un inventario fotográfico que sí sirva

Una foto prueba poco si no se sabe cuándo se tomó ni de qué parte del inmueble es. Lo que vemos en la práctica es que sirven las fotos tomadas con orden y vinculadas al acta.

1. Toma una foto general de cada espacio desde la puerta y luego acércate a cada detalle.
2. Fotografía de cerca todo lo que anotes como dañado, con algo que dé escala, como una mano o una regla.
3. Conserva los archivos originales con su fecha y hora, sin editar ni recortar.
4. Haz que el acta mencione que existe el inventario fotográfico y cuántas fotos tiene.
5. Comparte una copia con el inquilino el mismo día, por un medio que deje registro.

Desgaste normal y daños no son lo mismo

Esta distinción es la que más discusiones genera. El desgaste normal lo absorbes tú como propietario, porque es el costo de que alguien viva en el inmueble. Los daños por mal uso o descuido los paga el inquilino.

Además, al inquilino le tocan las reparaciones menores que causa el uso diario, como cambiar un foco o destapar un lavabo. Las reparaciones de fondo, como fallas de instalaciones o de estructura, te corresponden a ti. Lo explicamos en la guía Reparaciones en la casa rentada.

Si el inquilino hizo mejoras al inmueble sin tu autorización por escrito, en el Estado de México quedan en beneficio del inmueble sin derecho a cobrarlas.

Qué revisar el día que te lo devuelven

Cita al inquilino con tiempo, lleva el acta inicial con sus fotos y recorre el inmueble en el mismo orden.

1. Compara cada espacio contra el acta y las fotos iniciales.
2. Toma las fotos de salida desde los mismos ángulos.
3. Anota las lecturas finales de los medidores.
4. Recibe todas las llaves y controles del inventario y cuéntalos frente al inquilino.
5. Pide los últimos recibos pagados de los servicios.
6. Levanta un acta de recepción con lo que encontraste y que la firmen los dos.

Si el inquilino no está de acuerdo con algún punto, anótalo así en el acta. Un acta con observaciones vale más que no tener acta. La renta corre hasta el día en que te entrega el inmueble, según ambas leyes, así que deja clara la fecha.

Cómo se usa el acta en una disputa por el depósito

El depósito en garantía se devuelve conforme al contrato. En el contrato de Arrentio el plazo es de 45 días desde la entrega, con los descuentos que procedan. Lo que se puede descontar y lo que no lo explicamos en la guía Depósito en garantía.

Si vas a descontar algo, entrega al inquilino un desglose por escrito que relacione cada concepto con lo que dice el acta inicial, las fotos de salida y un presupuesto o recibo. Un descuento sin ese respaldo es fácil de impugnar.

Si el asunto llega a un juzgado, el juez valora el acta, las fotos y las demás pruebas en conjunto. En la Ciudad de México, un documento privado que la otra parte no objeta se tiene por reconocido. Un acta firmada por los dos es difícil de negar.

Lo que puedes hacer hoy

Antes de la próxima entrega, arma tu lista por espacios, prepara el formato de acta y decide quién tomará las fotos. Con Arrentio, el contrato incluye acta de entrega e inventario fotográfico desde el primer día. Revisa lo que incluye cada plan en Planes y precios o conoce cómo trabajamos con propietarios.