¿Qué son las reparaciones necesarias?

¿Por qué le tocan al propietario?

Rentar no es solo entregar las llaves: el arrendador se obliga a que el inmueble sirva durante toda la renta. Por eso debe conservarlo en buenas condiciones y hacer los arreglos que no dependen de cómo lo usa el inquilino, sino del paso del tiempo, del clima o de la construcción. Es una regla de orden público: el contrato puede detallar procedimientos, pero no trasladarle al inquilino lo que hace habitable la casa.

Ejemplos típicos: impermeabilizar una azotea con filtraciones, cambiar una tubería rota dentro del muro, reparar la instalación eléctrica, sustituir un boiler que dejó de funcionar por antigüedad. Los arreglos pequeños del uso diario son otra cosa: son reparaciones locativas y corren por cuenta del inquilino.

¿Qué pasa si el propietario no repara?

Primero, el inquilino debe avisar por escrito y pronto; si calla y el daño crece, puede responder por ello. Si el aviso no se atiende:

• Estado de México. El inquilino puede rescindir el contrato o pedir que la reparación se haga con cargo a las rentas.
• Ciudad de México. Puede rescindir o acudir al juez para que se obligue al propietario a reparar, y reclamar los daños que la omisión le cause.

Descontar la reparación de la renta por cuenta propia, sin acuerdo escrito, es arriesgado: el propietario puede tratarlo como falta de pago. Lo sano es pactarlo por escrito, con facturas.

Ejemplo. En temporada de lluvias aparece humedad en la recámara del departamento que la señora Ortiz renta en Texcoco por $10,000. El inquilino le manda fotos ese mismo día y ella contrata la impermeabilización. Como el trabajo obliga a vaciar la recámara dos días, se lo avisa con anticipación: el propietario puede entrar a hacer reparaciones necesarias, pero sin perturbar el uso más de lo indispensable.

¿Cómo distinguirla de otros conceptos?

Si el defecto ya existía antes de rentar y no se veía, es un vicio oculto. Si en lugar de reparar se agrega algo nuevo, es una mejora al inmueble. Para saber cómo estaba cada cosa al empezar, se revisa el inventario fotográfico.