¿Se termina el contrato si el propietario vende o fallece?
No. El Código Civil del Estado de México y el de la Ciudad de México dicen lo mismo: si la propiedad cambia de manos durante la vigencia del contrato, el arrendamiento subsiste. Y la muerte del arrendador tampoco lo termina, salvo que el contrato haya pactado otra cosa.
El nuevo dueño o los herederos reciben la casa con el inquilino adentro y el contrato como está. Si hubiera conflicto, solo un juez puede ordenar una desocupación.
El inquilino puede comprar primero
Antes de vender, el propietario debe dar al inquilino que está al corriente la oportunidad de comprar en las mismas condiciones que tiene de un tercero. Es el derecho de preferencia, y cambia bastante entre las dos entidades.
| Tema | Estado de México | Ciudad de México |
|---|---|---|
| Quién lo tiene | El inquilino que ha cumplido puntualmente | El inquilino al corriente en sus rentas |
| Aviso | Aviso fehaciente de la oferta | Aviso fehaciente con precio, términos y condiciones |
| Plazo para decidir | Diez días | Treinta días, por escrito |
| Si cambia la oferta | La ley no prevé un nuevo aviso | Nuevo aviso y nuevo plazo, si el precio cambia más de 10 % |
| Si se vende sin avisar | La venta vale, pero el vendedor paga daños y perjuicios | El inquilino puede pedir la nulidad, el retracto y una indemnización mínima del 50 % de las rentas de los últimos doce meses |
En la Ciudad de México esas acciones prescriben a los sesenta días de que el inquilino se entera de la venta, así que no hay que esperar. Recomendamos que el aviso se haga por escrito con acuse o ante notario, y que el inquilino conteste por escrito.
¿A quién se le paga la renta después de la venta?
Al nuevo dueño, pero no desde el día que alguien toca la puerta diciendo que compró. En el Estado de México, el inquilino debe pagarle desde que se le notifica el cambio por vía judicial o notarial. En la Ciudad de México, el nuevo dueño debe avisar de forma fehaciente que ya tiene su título de propiedad para poder cobrar.
Las rentas pagadas por adelantado al dueño anterior solo cuentan si el contrato lo previó expresamente o, en la Ciudad de México, si el inquilino lo acredita con recibos. Antes de cambiar la cuenta de pago, pide al nuevo dueño:
- Copia de la escritura de compraventa o constancia del notario que la firmó.
- Identificación oficial que coincida con el nombre de la escritura.
- Una cuenta bancaria a su nombre y sus datos para el recibo de renta.
- De ser posible, un aviso por escrito del dueño anterior confirmando la venta.
En la práctica, el cambio de dueño es un momento favorito de los defraudadores. Lo explicamos en la guía Fraudes en rentas en la Ciudad de México.
Si el propietario fallece, ¿quién manda?
El albacea. Desde la muerte, la posesión de los bienes pasa por ley a los herederos y al albacea, y el albacea es quien administra la herencia, cobra las rentas, defiende los bienes y rinde cuentas a los herederos. Si el testamento no lo nombra, los herederos lo eligen por mayoría, y si no se ponen de acuerdo lo designa el juez. Un heredero único es el albacea. La sucesión puede tramitarse ante un juez o, cuando no hay controversia entre herederos, ante notario.
El albacea puede rentar los bienes de la herencia hasta por un año. Para un plazo mayor necesita el consentimiento de los herederos. En el Estado de México, además, la ley pide escritura pública e inscripción en el Registro Público para rentar un inmueble de una sucesión, así que conviene que un contrato nuevo se firme con asesoría.
Al albacea pídele copia certificada de su nombramiento y de la aceptación del cargo, su identificación y la cuenta donde quiere recibir la renta.
¿A quién le pago mientras no hay albacea?
A nadie por su cuenta, pero tampoco dejes de pagar. Si el contrato designaba un apoderado para cobrar, ese poder terminó con la muerte del propietario, porque así lo dispone la ley en las dos entidades.
Cuando no se sabe con certeza quién tiene derecho a cobrar, la ley permite al inquilino consignar la renta ante un juez: deposita lo que debe y el juez cita a quien diga tener derecho. Aprobada la consignación, la renta se tiene por pagada. Así evitas caer en mora o pagarle a quien no correspondía.
Si los herederos se ponen de acuerdo y te piden por escrito, firmado por todos, depositar en una cuenta concreta mientras se nombra albacea, guarda ese documento y los comprobantes de cada pago.
¿Qué pasa con el depósito en garantía?
La ley no trae una regla expresa sobre quién devuelve el depósito en garantía cuando cambia el dueño. Como el contrato sigue en sus términos, la obligación de devolverlo también sigue, ahora a cargo del nuevo dueño o de la sucesión.
En la venta, comprador y vendedor suelen acordar si el depósito se entrega o se descuenta del precio. El inquilino debe pedir que el nuevo dueño confirme por escrito que reconoce el depósito y su monto. En una herencia, el depósito es una deuda de la sucesión que el albacea debe atender al terminar el contrato. Cómo se devuelve lo explicamos en la guía Depósito en garantía.
¿Qué pasa con la protección jurídica?
Con Arrentio, todos los propietarios que aparecen como dueños del inmueble son beneficiarios de la protección jurídica. Si la casa se vende o pasa a los herederos, el cambio de beneficiario se avisa a Arrentio con la escritura nueva o con el nombramiento del albacea, para que el servicio siga a favor de quien hoy es dueño.
Los pagarés y el contrato firmados por el inquilino y el obligado solidario siguen siendo válidos, porque el contrato no terminó.
Lo que más nos preguntan
¿El nuevo dueño puede subirme la renta o pedirme que me vaya?
No mientras el contrato esté vigente. Recibe el contrato como está, con la renta y el plazo pactados, y cualquier aumento sigue las reglas del contrato y los topes de la ley de cada entidad.
¿Y si muere el inquilino?
El contrato tampoco termina. En la Ciudad de México, en vivienda, el cónyuge, la concubina o el concubino, los hijos y los padres que vivían ahí de manera permanente siguen con el contrato en sus términos.
¿Los herederos pueden vender la casa rentada?
Sí, conforme a la sucesión. Si la venden a un tercero, el inquilino al corriente conserva su derecho de preferencia y el contrato sigue con el comprador.
Lo que puedes hacer hoy
Si vas a comprar o heredar una casa rentada, revisa el contrato vigente y quién tiene el depósito antes de firmar nada. Si eres propietario y quieres que tu renta esté en orden aunque cambie el dueño, conoce cómo funciona la protección jurídica y revisa los Planes y precios.
Este contenido es meramente informativo. No sustituye la asesoría legal sobre tu caso en concreto.
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