Promesa de arrendamiento y apartado: cómo asegurar al inquilino sin perder al propietario

¿Qué es un apartado en una renta?

Es una cantidad que el interesado entrega para que el inmueble se reserve a su nombre mientras se revisan sus documentos y se prepara el contrato. A cambio, el propietario se compromete a no rentarlo a otra persona durante un plazo corto.

Ni el Código Civil del Estado de México ni el de la Ciudad de México regulan el apartado de una renta. Es práctica de mercado, así que manda lo que se acuerde por escrito.

Para ti como asesor inmobiliario, el apartado da certeza a las dos partes. Mal documentado, es fuente de pleitos.

¿Cuándo se devuelve el apartado?

Se devuelve en los casos que diga el recibo. Sin recibo, la discusión se vuelve de palabra contra palabra. En los acuerdos que revisamos, lo razonable es pactarlo así:

Si el recibo prevé que el interesado pierda una parte al arrepentirse, eso funciona como una pena. La ley establece que una pena convencional no puede exceder el valor de la obligación principal, así que retener cantidades desproporcionadas es fácil de impugnar. Lo explicamos en la guía Cláusula penal en contratos de renta.

Cuando alguien recibe dinero sin causa que lo justifique, la ley de ambas entidades lo obliga a restituirlo. Si el propietario no firma y se queda con el apartado sin que el recibo lo permita, el interesado tiene con qué reclamar.

Qué debe decir el recibo de apartado

Un recibo de una hoja, firmado por quien recibe el dinero, evita casi todos los problemas. La ley reconoce el derecho de quien paga a exigir el documento que acredite su pago. Incluye por lo menos:

1. Nombre completo de quien entrega y de quien recibe el dinero, y si lo recibes tú, que lo haces a nombre del propietario.
2. Domicilio del inmueble y, si aplica, número de departamento y estacionamiento.
3. Monto, forma de pago y fecha.
4. Renta mensual, depósito y plazo del contrato que se van a firmar.
5. Cuántos días dura el apartado y la fecha límite para firmar.
6. Que el apartado está sujeto a que la investigación del inquilino sea aprobada.
7. A qué se aplica si se firma: primera renta o depósito.
8. En qué casos se devuelve, en cuánto tiempo y por qué medio.
9. Si el interesado pierde algo al arrepentirse y cuánto.

En la Ciudad de México, el depósito en vivienda no puede pasar de un mes de renta. Si el apartado se va a sumar al depósito en garantía, cuida que el total no rebase ese tope.

Los riesgos de recibir dinero sin documento

Recibir un apartado con un mensaje de chat como único respaldo es lo más común y lo más riesgoso:

• No hay prueba de las condiciones. Si la operación se cae, nadie puede demostrar qué se acordó sobre la devolución.
• El dinero queda en tu cuenta. Si lo recibes tú y no el propietario, cualquier reclamo te alcanza directamente a ti.
• Se confunde con fraude. Las autoridades de seguridad advierten que pedir anticipos para apartar sin contrato es el patrón típico de las rentas falsas. Un inquilino serio va a desconfiar si no le das recibo. Lo explicamos en la guía Fraudes en rentas en el Estado de México.

Lo más limpio es que el apartado se deposite en una cuenta a nombre del propietario, con recibo firmado por él o por ti con su autorización escrita. Si se lo descuentas de tu comisión o lo retienes, que conste por escrito. Cómo documentar tu comisión lo explicamos en la guía Comisión por rentar.

¿Qué pasa si la investigación del inquilino sale negativa?

Si el recibo condicionó el apartado a la investigación, se devuelve completo y la operación termina sin pleito. Si no lo dijo, toca negociar.

Por eso el orden importa. Pide la autorización y los documentos para la investigación de inquilinos el mismo día del apartado, no después. En Arrentio el dictamen de investigación tiene tres resultados: aprobado, aprobado con condiciones o rechazado. Si sale con condiciones, como un obligado solidario más solvente o más depósito, el recibo debería decir que el interesado puede aceptarlas o retirarse con devolución. Cómo leer cada resultado lo explicamos en la guía Cómo leer el dictamen de investigación.

La promesa de arrendamiento: cuándo sirve

La promesa es un contrato preparatorio en el que una o ambas partes se obligan a firmar después el contrato definitivo. Solo genera la obligación de firmar ese contrato en los términos ofrecidos. Ambos códigos la reconocen y exigen tres cosas:

• Que conste por escrito.
• Que contenga los elementos del contrato definitivo: inmueble, renta, plazo, depósito y garantías.
• Que tenga un plazo para firmar. En la Ciudad de México debe limitarse a cierto tiempo. En el Estado de México, si no se pacta, la ley fija tres meses.

En el Estado de México hay un requisito más. Cuando el contrato futuro recae sobre un inmueble, la ley pide ratificar las firmas ante notario. El texto no distingue entre vender y rentar, así que una promesa de renta firmada sin ese paso queda expuesta a que se discuta su validez.

Si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o los daños y perjuicios, algo que en una renta casi nunca vale la pena. Para un inmueble que se entrega en semanas, lo práctico es un recibo de apartado bien hecho y firmar el contrato de arrendamiento en cuanto la investigación salga. La promesa tiene más sentido cuando el inmueble se entrega meses después, por ejemplo uno en obra.

Lo que puedes hacer hoy

Arma tu formato de recibo de apartado de una hoja con los nueve puntos de esta guía y úsalo en tu siguiente operación, junto con la autorización para investigar al interesado. Si quieres cerrar cada renta con investigación revisada por una persona y un contrato con equipo legal detrás, entra a la página para asesores y revisa los planes y precios.