Rentar a una empresa o a un extranjero: qué cambia en el contrato

Qué cambia cuando el inquilino no es una persona física con historial en México

La renta es la misma casa y el mismo contrato, pero cambian tres cosas: quién firma, cómo se comprueba que puede pagar y qué impuestos se mueven cada mes. En los contratos que revisamos, los problemas casi nunca vienen del inquilino en sí, sino de un poder que no alcanzaba o de un documento migratorio que vencía a la mitad del contrato.

Lo básico que se le pide a cualquier inquilino lo explicamos en la guía Qué documentos pedirle a un inquilino antes de rentar.

Si rentas a una empresa, ¿quién firma y con qué poder?

Una persona moral no firma por sí misma: firma su administrador o un apoderado. Pide el acta constitutiva, el poder notarial de quien firma con su identificación y la constancia de situación fiscal de la empresa.

En el Estado de México, la ley establece que un poder general para administrar bienes le da al apoderado toda clase de facultades administrativas, y firmar un arrendamiento entra ahí. Pero revisa que el poder no tenga limitaciones escritas, porque la misma ley permite acotarlo.

Los pagarés son otra cosa. La ley de títulos de crédito dice que la facultad de actuar por otro no incluye por sí sola la de obligarlo con un pagaré, salvo que el poder lo diga o se trate del administrador de la sociedad dentro de lo que permitan sus estatutos. Si el apoderado solo tiene poder de administración, pide uno que incluya la suscripción de títulos de crédito. Por qué importan esos documentos lo explicamos en la guía Pagarés en el contrato de arrendamiento.

La empresa te retiene impuestos

Cuando una persona moral le paga renta a una persona física, la Ley del ISR la obliga a retener el 10% de cada pago, sin deducción alguna, como pago provisional del propietario. Si el propietario tributa en el Régimen Simplificado de Confianza, la retención es de 1.25% sobre el pago sin IVA.

Con el IVA hay que distinguir:

• Una casa que se renta sin muebles para vivienda está exenta de IVA, así que no hay IVA que trasladar ni que retener.
• Si la casa se renta amueblada, la exención ya no aplica, se cobra IVA y la empresa retiene dos terceras partes de ese impuesto.

En la práctica, la empresa te va a pedir tu RFC y una factura por cada mensualidad, y te pagará la renta menos lo retenido. Eso no es un descuento: es impuesto que la empresa entera por ti y que acreditas en tu declaración. Lo explicamos en la guía Impuestos por rentar una casa y en el término retención de ISR e IVA. Si no estás inscrito para emitir el CFDI de arrendamiento, resuélvelo antes de firmar con tu contador.

Domicilio fiscal, factura y quién vive en la casa

El domicilio fiscal de la empresa casi nunca es la casa que rentas. Va en el contrato como dato del arrendatario, y la casa se describe aparte como el inmueble arrendado. A la hora de notificar o de demandar importa cuál es cuál.

El contrato de Arrentio es solo para vivienda. Si una empresa renta, el destino sigue siendo habitacional: lo que vemos en la práctica es que renta para un directivo o un empleado que llega de otra ciudad o de otro país. Conviene que el contrato diga quién va a vivir ahí y que prohíba el subarrendamiento y el uso como oficina.

Revisa también que la empresa no aparezca en las listas públicas del SAT de contribuyentes incumplidos o con operaciones simuladas.

Si rentas a un extranjero, ¿qué documento migratorio pedir?

Pide pasaporte vigente y la tarjeta de residente que le corresponda. La Ley de Migración reconoce tres condiciones de estancia, y cada una le dice algo distinto al propietario:

Un visitante puede rentar, pero un contrato de un año con alguien que solo puede quedarse 180 días es un riesgo evidente. Con un residente temporal, revisa la fecha de vencimiento de la tarjeta frente a la duración del contrato. La ley dice que la tarjeta acredita su situación migratoria regular mientras esté vigente.

Lo que no se vale es rechazar a alguien por su nacionalidad u origen. Lo que se evalúa es lo mismo que con cualquier inquilino extranjero o mexicano: identidad, capacidad de pago e historial.

Cómo acredita ingresos un extranjero

Si trabaja en México con permiso, lo más sólido son sus recibos de nómina timbrados o los estados de cuenta donde se ve el depósito del sueldo. Si acaba de llegar, una carta de la empresa con puesto, sueldo y fecha de ingreso, más su contrato laboral, ayuda mientras se generan los primeros recibos.

Si sus ingresos vienen del extranjero, por trabajo remoto o por una pensión, pide estados de cuenta de varios meses que muestren depósitos constantes. Un documento en otro idioma conviene traducirlo, sobre todo si algún día tuviera que servir como prueba.

Aval o alternativas cuando no hay historial en México

Muchos extranjeros recién llegados no tienen historial en el buró de crédito mexicano ni conocidos con casa propia. No es señal de mal inquilino, pero el respaldo tiene que venir de otro lado:

• Que la empresa que lo contrató firme como obligado solidario, o que sea ella la arrendataria.
• Un obligado solidario en México con ingresos comprobables, aunque no tenga inmueble.
• Un depósito en garantía mayor, redactado como garantía y no como rentas adelantadas. En la Ciudad de México no es opción en vivienda, porque el depósito no puede pasar de un mes de renta.

Las diferencias entre estas figuras las explicamos en la guía Obligado solidario y fiador.

Lo que puedes hacer hoy

Antes de aceptar a una empresa o a un extranjero, pide el poder o la tarjeta de residente y compara su alcance y vigencia con el contrato que vas a firmar. Si quieres que la investigación y el contrato se hagan con ese cuidado, revisa los planes y precios o conoce cómo trabajamos en la página para propietarios.