¿Qué es la fuerza mayor?

En México suele nombrarse junto con el caso fortuito, y la ley les da los mismos efectos, así que en la práctica la distinción pesa poco. Lo importante es que el hecho no dependa de quien debía cumplir, que no pudiera preverlo ni evitarlo, y que haga imposible cumplir, no solo más caro.

¿Qué efecto tiene en una renta?

• Si impide usar todo el inmueble. En la Ciudad de México, mientras dure el impedimento no se genera renta, y si se prolonga más de dos meses el inquilino puede pedir la rescisión del contrato; si el impedimento es parcial, puede pedir una reducción. En el Estado de México, el inquilino que por causas ajenas a él no puede usar el bien, en todo o en parte, puede pedir que se reduzca la renta o que se rescinda el contrato.
• Si destruye el inmueble. El arrendamiento termina por la pérdida total del bien.
• Penas e indemnizaciones. Quien no pudo cumplir por fuerza mayor no paga la pena convencional ni daños y perjuicios, salvo que haya contribuido al hecho o haya aceptado ese riesgo expresamente.

¿Qué no es fuerza mayor?

Perder el empleo, que suban los precios o que al negocio le vaya mal. Son problemas reales, pero no impiden pagar en sentido legal. Para hechos extraordinarios que vuelven un contrato excesivamente costoso, la ley mexiquense permite pedir que se revise, pero es una figura distinta, con requisitos propios.

Ejemplo. Un sismo daña la estructura de un edificio en la alcaldía Cuauhtémoc y la autoridad prohíbe habitarlo. La inquilina de un departamento de $17,000 deja de causar renta desde ese día. Como la reparación se alarga más de dos meses, pide terminar el contrato y recuperar su depósito. El propietario no puede cobrarle pena por salir antes.

Qué conviene hacer

• Inquilino: avisa por escrito al propietario en cuanto ocurra el hecho y guarda pruebas: fotos, dictámenes, órdenes de la autoridad.
• Propietario: revisa si tu seguro de daños del inmueble cubre el evento y comunica por escrito cuándo estará reparado.
• Ambos: si acuerdan una reducción o una salida, déjenlo firmado para evitar discusiones sobre fechas y montos.