¿Qué es el arrendamiento con opción a compra?

Combina dos acuerdos: un contrato de arrendamiento común y una promesa unilateral de venta, en la que solo el propietario queda obligado. El inquilino decide si ejerce la opción. No es lo mismo que el derecho de preferencia, que la ley da al inquilino cumplido para comprar en igualdad de condiciones si el dueño decide vender. Tampoco es el arrendamiento financiero de bancos y arrendadoras, que tiene reglas y efectos fiscales propios.

¿Qué debe quedar escrito?

• Precio de compra, o la fórmula para calcularlo y si se actualiza.
• Plazo para ejercer la opción y cómo se comunica la decisión.
• Prima de opción, si el inquilino paga algo por el derecho, y si se abona al precio.
• Parte de la renta que se abona al precio y qué pasa con ella si no compra.
• Quién paga avalúo, impuestos y escrituración.

En el Estado de México, la promesa de celebrar un contrato sobre inmuebles debe constar por escrito con las firmas ratificadas ante notario, y si no se fija plazo, la ley supone uno corto. En la Ciudad de México también debe ser por escrito y por tiempo limitado. Para que la opción pese frente a un comprador posterior, conviene anotarla en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué riesgos hay?

Para el inquilino: que el dueño venda a otro, que el inmueble tenga gravámenes o que pierda lo abonado si no consigue crédito a tiempo. Antes de firmar, pide un certificado de libertad de gravamen y confirma que firmen todos los copropietarios. Para el propietario: inmovilizar el inmueble varios años a un precio que puede quedarse corto, y que el inquilino deje de pagar la renta mientras tanto.

Ejemplo. Una pareja renta una casa en Metepec en $16,000 con opción a comprarla en $2,400,000 dentro de dos años. Pactan que el 20% de cada renta se abona al precio. Si compran en el mes 24, llevan $76,800 abonados. Si no ejercen la opción, ese abono se queda con el propietario, porque así lo dice su contrato.

Antes de firmar

Haz el contrato con notario o abogado, separa en cada recibo la renta del abono y pregunta a tu contador cómo se tratan fiscalmente la renta, la prima y los abonos.